laporan penilaian kelompok tgl 21 jan 2012

7/21/2019 Laporan Penilaian Kelompok Tgl 21 Jan 2012

1/20

TANAH DAN BANGUNAN

PERUMAHAN POGUNG BARU BLOK A No. 1

RT 18 KELURAHAN SINDUADI KEC. MLATI

KABUPATEN SLEMAN

YOGYAKARTA


2/20

Halaman | 2

No : 001/Lap/2012Lampiran : 1 (satu) setHal : Laporan Penilaian Tanah dan Bangunan

Perumahan Pogung Baru Blok A No.1 RT 18Kel. Sinduadi Kec. Mlati Kab. SlemanYogyakarta

Kepada:

Yth. Sdr. Drs. H. Wirawan Sri Bimantoro MM

d.a. Jl. Suryadaya Baru No 15 Bandung

Jawa Barat

Sesuai dengan Surat Perjanjian Kontrak Nomor: 01/SPK/I/2012 tanggal 07 Januari

2012 tentang Pelaksanaan Kegiatan Penilaian Properti (Tanah dan Bangunan), dengan ini

kami sampaikan laporan hasil penilaian objek penilaian berupa Tanah dan Bangunan

Residensial tersebut di atas untuk tujuan jual beli dengan menggunakan dasar Nilai Pasar

(Market Value).

Laporan Penilaian ini dengan keseluruhan isi beserta lampirannya menjelaskan

rincian pendekatan dan metode penilaian serta data pendukung yang digunakan dalam

analisis penilaian dimaksud sesuai dengan penelitian yang telah kami lakukan.

Setelah mempertimbangkan data dan informasi yang obyektif, kami mengambil

simpulan bahwa Nilai Pasar (Market Value) dari objek penilaian dimaksud pada tanggal 20

Januari 2012adalah sebesar:Rp .000,00

(....... rupiah)

Kami menyatakan bahwa di dalam penilaian ini, kami tidak mempunyai kepentingan

apa pun terhadap Objek Penilaian tersebut baik saat ini maupun yang akan datang dan

setiap yang membatasi dinyatakan dalam laporan penilaian ini.

Yogyakarta, 20 Januari 2012

Tim Penilai


3/20

Halaman | 3

DAFTAR ISI

Halaman

Lembar Judul 1

Surat Pengantar Laporan Hasil Penilaian 2

Daftar Isi 3

Pernyataan Penilai 4

Ringkasan Nilai 5

Asumsi-asumsi dan syarat-syarat yang membatasi 6

I. PENDAHULUAN 8

A. Dasar Penugasan dan Lingkup Penilaian

B. Tujuan Penilaian

C. Tanggal Inspeksi Lapangan dan Tanggal Penilaian

D. Definisi dan Dasar Penilaian

E. Objek PenilaianF. Letak dan Identifikasi

F.1 Lokasi Objek Penilaian

F.2 Kondisi Lingkungan dan Perijinan

F.2.1 Fasilitas Umum

F.2.2 Aspek Legalitas Objek Penilaian

F.2.3 Peruntukan/Zoning

G. Pendekatan Penilaian

8

8

8

8

99

9

10

10

10

11

11

II. PENILAIAN 12

A. Analisis TheHighest and Best UseB. Analisis Pasar

C. Penilaian

1213

18

III. KESIMPULAN NILAI 20

Lampiran

Foto Objek Penilaian

Foto Objek Pembanding

Peta Lokasi

Perhitungan Pendekatan Data Pasar

Perhitungan Pendekatan Biaya

Perhitungan Pendekatan Pendapatan

Rekonsiliasi Indikasi Nilai


4/20

Halaman | 4

PERNYATAAN PENILAI

Kami menyatakan bahwa nilai yang dihasilkan adalah:

1. Berdasarkan pengetahuan dan data yang kami peroleh dari hasil survei di lokasi serta

dari pihak-pihak tertentu yang kami percayai sebagai narasumber yang terpercaya;

2. Berdasarkan pernyataan atas fakta yang benar dan up to date, yang dinyatakan dalam

laporan ini;

3. Berdasarkan atas analisis, opini, dan kesimpulan yang dibatasi oleh asumsi dan kondisi

yang membatasi dan hal ini merupakan hasil analisis, opini, dan kondisi profesional

penilai;

4. Berdasarkan pada kondisi bahwa kami tidak memiliki kepentingan khusus baik sekarang

maupun pada masa akan datang atas objek penilaian dan kami tidak memiliki

kepentingan khusus atau pribadi atau mengarah ke sana terhadap objek penilaian;

5. Berdasarkan pada peninjauan langsung terhadap Objek Penilaian dalam laporan ini;

6. Disiapkan, dibuat, disusun sesuai dan tunduk pada Standar Penilaian Indonesia (SPI)

2007 dan Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI);

7. Laporan penilaian ini hanya digunakan untuk tujuan yang telah ditetapkan dalam laporan

sehingga penggunaan lain diluar tanggung jawab kami.


5/20

Halaman | 5

RINGKASAN NILAI

Objek Penilaian : Tanah dan Bangunan Kos an

Alamat Objek Penilaian : Perumahan Pogung Baru Blok A No. 1 RT 18

Kel. Sinduadi Kec. Mlati Kab. Sleman YogyakartaNama Pemilik : Drs. H. Wirawan Sri Bimantoro MM

Alamat : Jl. Suryadaya Baru No. 15 Bandung

Luas Tanah : 225 M2

Luas Bangunan : Lantai I : 202,6 M2

Lantai II: 202,6 M2

Jenis Hak : SHM

Pendekatan Penilaian : a. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

b. Pendekatan Biaya (Cost Approach)

c. Pendekatan Data Pasar (Market Approach)

NO URAIAN PENDEKATAN NILAI PASAR BOBOT TOTAL NILAI

1. Pendekatan Biaya 30%

2. Pendekatan Pendapatan 2.336.132.000,00 40% 934.452.800,00

3. Pendekatan Data Pasar 2.331.467.000,00 30% 699.440.000,00

TOTAL NILAIPEMBULATAN


6/20

Halaman | 6

ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT YANG MEMBATASI

Laporan Penilaian ini dibuat berdasarkan asumsi sebagai berikut:

1. Penilaian dilakukan berdasarkan data dan informasi yang disampaikan oleh

pemilik/pengelola dan atas ketidakbenaran data dan informasi yang diberikan oleh

pemilik/pengelola bukan menjadi tanggung jawab Penilai.

2. Kompetensi kepemilikan Objek Penilaian merupakan tanggung jawab pemilik.

3. Keterangan yang diberikan oleh pihak lain dianggap layak selama berdasarkan

analisis objektif yang dilakukan Penilai.

4. Penilai tidak melakukan pengecekan legalitas karena profesi penilai bukan konsultan

di bidang hukum, kami asumsikan bahwa sertifikat tanah maupun surat-surat yang

berhubungan dengan properti ini adalah baik. Semua gugatan / sengketa berkaitan

dengan properti bukan tanggung jawab Penilai.

5. Diasumsikan bahwa tidak satupun hal yang berkaitan dengan Objek Penilaian

disembunyikan yang mengakibatkan bertambah atau berkurangnya nilai. Penilai

tidak bertanggung jawab atas rekayasa yang memungkinkan hal-hal yang ditutupi

oleh pemilik.

6. Diasumsikan bahwa penilaian telah dilaksanakan dengan mempertimbangkan

seluruh batasan dan peraturan pemerintah yang berlaku dan melekat atas Objek

Penilaian, kecuali dinyatakan lain.7. Diasumsikan bahwa peraturan mengenai peruntukan dan tata ruang atas Objek

Penilaian telah dipenuhi dan bila ada pengecualian telah dinyatakan dalam laporan

ini.

8. Diasumsikan bahwa penggunaan tanah dan bangunan yang ada dalam area Objek

Penilaian yang dinilai telah dirinci dalam laporan ini dan tidak ada beban atau

kewajiban, kecuali dinyatakan lain.

9. Diasumsikan bahwa dalam jangka waktu pemeriksaan atas objek penilaian sampai

dengan tanggal penilaian tidak terdapat perubahan yang signifikan atas faktor-faktoryang mempengaruhi nilai.


7/20

Halaman | 7

Laporan Penilaian ini dibuat dengan syarat batasan umum sebagai berikut:

1. Daftar Komponen Penilaian Bangunan (DKPB) yang digunakan adalah DKPB yang

berlaku pada saat penilaian di daerah di mana objek penilaian berada. Berubahnya

DKPB setelah tanggal penilaian tidak menjadi tanggung jawab penilai.

2. Nilai yang kami laporkan adalah dalam mata uang rupiah.

3. Kami tidak mempunyai kepentingan apapun atas objek penilaian, baik sekarang

maupun di kemudian hari.

4. Penilaian didasarkan pada kondisi pada saat dilakukan penilaian berdasarkan data

dan informasi, baik langsung maupun tidak langsung dan data-data lain yang

dianggap perlu serta pengalaman dan pengamatan Penilai.

5. Penilaian ini hanya ditujukan untuk tujuan sebagaimana disebutkan dalam tujuan

penilaian dalam laporan ini, dan Penilai tidak bertanggung jawab terhadap

penggunaan untuk tujuan lainnya.


8/20

Halaman | 8

I. PENDAHULUAN

A. DASAR PENUGASAN DAN LINGKUP PENILAIAN

Berdasarkan Surat Perjanjian Kontrak Nomor: 01/SPK/I/2012 tanggal 07 Januari 2012

tentang Pelaksanaan Kegiatan Penilaian Properti dari:

Nama : Drs. H. Wirawan Sri Bimantoro MM

No. KTP :

Alamat : Jl. Suryadaya Baru No. 15 Bandung

selaku pihak pemilik dari objek penilaian (Tanah dan Bangunan) berdasarkan (Tanah

dan Bangunan).

B. TUJUAN DAN DASAR PENILAIAN

Tujuan penilaian adalah untuk jual beli properti (tanah dan bangunan) yang terletak di

Perumahan Pogung Baru Blok A No. 1 RT 18 Kelurahan Sinduadi Kecamatan Mlati,

Kabupaten Sleman, Yogyakarta dengan dasar Nilai Pasar (Market Value).

C. TANGGAL INSPEKSI LAPANGAN DAN TANGGAL PENILAIAN

Inspeksi lapangan terhadap objek penilaian dilakukan pada tanggal 10-15 Januari 2012

dan tanggal penilaian adalah pada tanggal 20 Januari 2012.

D. DEFINISI NILAI

a. Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk pada harga yang mungkin disepakati

oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai

bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin

dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi

tertentu dari nilai.(SPI KPUP butir 4.5/2007)

b. Biaya reproduksi/Pengganti Baru adalah jumlah uang yang dikeluarkan untuk

reproduksi/pengganti properti baru yang dihitung berdasarkan harga pasaran

setempat sekarang/pada tanggal penilaiannya untuk bahan/material atau unit, biaya

jasa kontraktor/arsitek/konsultan teknik termasuk keuntungan, biaya instalasi, biaya

supervisi, biaya tenaga ahli teknik termasuk semua pengeluaran standar yang

berkaitan dengan angkutan, asuransi, pondasi, bea masuk, Pajak Pertambahan Nilai

(PPN), Pajak Penghasilan Impor (PPh Impor), dan biaya bunga selama masa

konstruksi, tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan bonus.

c. Nilai Pasar (Market Value) didefinisikan sebagai perkiraan jumlah uang pada tanggal

penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu

properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminatmenjual, dalam suatu transaksi yang bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan


9/20

Halaman | 9

secara layak, dimana kedua pihak bertindak atas dasar pemahaman yang

dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 1 butir 3.1/2007)

E. OBJEK PENILAIAN

Objek Penilaian : Tanah dan Bangunan

Alamat Objek Penilaian : Perumahan Pogung Baru Blok A No. 1 RT 18 Kel. Sinduadi

Kecamatan Mlati, Kabupaten Sleman, Yogyakarta

Luas Tanah : 225 M2

Bentuk Tanah : Persegi Panjang

Lebar Depan : 14,4 M

Panjang Belakang : 14,4 M

Luas Bangunan : 405,2 M2(dua lantai)

Jenis Hak : Hak Milik

Objek penilaian merupakan rumah yang didesain untuk tempat kos dengan fasilitas

kamar berupa kamar mandi dan furniture. Tempat parkir yang disediakan cukup luas

dengan luas 24 m2. Di bagian depan ditutup dengan pintu gerbang besi dengan lebar 4

meter 3 meter dan tinggi sekitar 2.5 meter. Bangunan dibangun pada tahun 2000.

Perawatan bangunan dilakukan rutin per tahun sehingga cukup terawat. Akses menuju

lokasi berupa jalan perumahan dengan perkerasan paving dan lebar sekitar 4 meter.

F. LETAK DAN IDENTIFIKASI OBJEK

F.1. LOKASI OBJEK

Objek penilaian terletak di Perumahan Pogung Baru Blok A No. 1 RT 18 Kelurahan

Sinduadi Kecamatan Mlati, Kabupaten Sleman, Yogyakarta yang merupakan

kawasan residensial dan dapat diakses melalui Jl. Ringroad Utara, Jl. Pandega

Marta, Jl. Teknik Utara dan Jl. Kaliurang. Jalan lingkungan menuju objek penilaian

lebar 4 m dengan kondisi jalan paving dengan kondisi sedang dengan beberapa

kerusakan seperti paving pecah dan berlubang. Fasilitas transportasi terdekat yang

tersedia adalah bus kota, bus trans jogja jurusan terminal jombor, terminal condong

catur / Jogja International Hospital di Ring Road Utara. Sedangkan waktu tempuh

ke pusat kota 28 menit dengan menggunakan kendaraan pribadi atau

transportasi umum seperti taxi.

Deskripsi batasan geografis lokasi objek penilaian adalah sebagai berikut :

Sebelah Utara : Berbatasan dengan jalan lingkunganSebelah Selatan : Berbatasan dengan Asrama Sumatera Utara


10/20

Halaman | 10

Sebelah Timur : Berbatasan dengan gang

Sebelah Barat : Berbatasan dengan tanah kosong

F.2. KONDISI LINGKUNGAN DAN PERIJINAN

F.2.1. Fasilitas Umum

Fasilitas Umum yang ada di lingkungan objek penilaian adalah sbb.:

Listrik : PT PLN

Jaringan Telepon : Telepon Seluler, Jaringan internet (speedy)

Jaringan Air bersih : Air Tanah, PDAM

Pusat Perbelanjaan : Gading Mas, Indogrosir, alfamart, Indomaret,

Mirota Kampus, Mirota Pasar Raya,

Superindo Kaliurang.

Pasar Tradisional : Pasar Colombo

Kesehatan : RSUP Dr. Sarjito, RS JIHD Yogyakarta, RS

Panti Rapih, RS Bethesda, RS Dr. YAP,

Apotek

Stasiun : St. Tugu Yogyakarta & St. Lempuyangan

Terminal : Terminal Jombor & Condong Catur

Rumah Ibadah : Masjid dan Gereja

Kantor Pos : Kantor Pos Plemburan

Sarana Pendidikan : TK, SD, SMPN, SMU, Kampus UGM

Sarana Olahraga : Lapangan Futsal Indoor

Hotel : Hotel Aryuka, Cakra Kembang, Ishiro, Puri

Anggraeni dan Vidi

Bank : Bank Danamon, Mandiri, BNI, Bukopin

Tempat Rekreasi : Monumen Yogya Kembali

SPBU : SPBU Jalan Kaliurang, SPBU Jalan Monjali

F.2.2. Aspek Legalitas Objek Penilaian

Status kepemilikan objek penilaian adalah SHM No. .... /Sinduadi

Nama Pemegang Hak : Drs. H. Wirawan Sri Bimantoro MM

Tahun Perolehan Hak : .....

Lamanya Hak Berlaku : -

Berakhirnya Hak : -

IMB : ada

F.2.3. Peruntukan/Zoning


11/20

Halaman | 11

Peruntukan tanah (Zoning) dari Objek Penilaian adalah untuk kawasan

perumahan sesuai dengan Peraturan Daerah Propinsi DIY Nomor 2 Tahun

2010 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Propinsi DIY tahun 2009 sd.

2029.

G. PENDEKATAN PENILAIAN

Berdasarkan Konsep dan Prinsip Umum Penilaian SPI 2007, Penilaian dilakukan

dengan menggunakan 3 (tiga) pendekatan, yaitu pendekatan data pasar, pendekatan

biaya, dan pendekatan pendapatan.

1) Pendekatan Data Pasar.

Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti

dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses

perbandingan, dengan cara objek penilaian dibandingkan dengan transaksi properti

yang sebanding, baik yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap

penawaran penjualan dari suatu proses jual beli.

2) Pendekatan Biaya.

Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa, sebagai subtitusi dari

pembelian suatu properti, seseorang dapat membuat properti yang lebih baik berupa

replika dari properti asli atau subtitusinya yang memberikan kegunaan yang

sebanding. Dalam praktiknya pendekatan ini juga melibatkan estimasi depresiasi

untuk properti yang lebih dan/atau memiliki keusangan fungsional dimana estimasi

biaya baru secara tidak wajar melampaui harga yang mungkin dibayarkan untuk

properti yang dinilai.

3) Pendekatan Pendapatan.

Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan

dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui proses kapitalisasi,

yaitu menghubungkan pendapatan (biasanya merupakan pendapatan bersih)

dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi nilai.

Proses ini mungkin menggunakan kapitalisasi langsung, yield/tingkat diskonto atau

menggunakan keduanya.


12/20

Halaman | 12

II. PENILAIAN

A. ANALISIS THEHIGHEST AND BEST USE (HBU)

Penggunaan tetinggi dan terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang

optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan

secara memadai, secara hukumdiijinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan

nilai tertinggi dari properti tersebut. (SPI KPUP butir 6.3/2007). Berikut adalah hasil

analisis HBU untuk masing-masing kriteria:

1. Fisik

Luas tanah 225 m2 dengan lebar depan 14,4 m, dan panjang belakang 14,4 m,

berbentuk Persegi Panjang, kontur tanah rata, ketinggian tanah sama dengan

jalan lingkungan. Di atas tanah berdiri sebuah bangunan rumah kos/sewa 2 lantai

dengan luas 231 m2 yang memiliki jumlah kamar sebanyak 19 kamar dengan

fasilitas kamar mandi di dalam tiap kamar, ruang tamu, dapur umum dan tempat

parkir dengan konstruksi yang terbuat dari beton dan desain bangunan

menyerupai letter U. Objek Penilaian terletak di lokasi yang mudah diakses dan

dekat dengan kampus. Selain itu Objek Penilaian telah didukung oleh utilitas

berupa jaringan listrik PLN dan jaringan air bersih PDAM serta jaringan internet.

Berdasarkan kondisi fisik tersebut, objek sangat layak untuk digunakan sebagai

tempat kos.

2. Peraturan

Objek Penilaian terletak di kawasan yang diperuntukkan sebagai kawasan

perumahan dengan demikian objek penilaian tidak melanggar peraturan yang

berlaku.

3. Finansial

Objek penilaian mempunyai kelayakan secara finansial karena mampumenghasilkan proyeksi cash flow positif di masa depan dan didukung dengan

cukup tingginya tingkat hunian properti yaitu 89%.

4. Produktivitas Maksimal

Pengembangan properti telah memberikan tingkat pengembalian yang positif

kepada pemiliknya sehingga telah memenuhi kegunaan tertinggi dan terbaik dari

aspek produktivitas maksimal.


13/20

Halaman | 13

B. ANALISIS PASAR

B.1. ASPEK PERMINTAAN

Objek penilaian yang merupakan properti dengan pemanfaatan sebagai tempat kos

terletak di daerah kampus (terutama kampus UGM) dengan kepadatan penduduk

yang cukup tinggi. Berikut ini adalah data luas wilayah dan kepadatan penduduk per

km2 di Kabupaten Sleman:


14/20

Halaman | 14

Karena terletak di daerah dekat kampus, permintaan kamar kos berasal dari

mahasiswa, terutama mahasiswa UGM. Berikut ini adalah data banyaknya

mahasiswa di Kabupaten Sleman:

Tabel Jumlah Mahasiswa yang Terdaftar di UGM Tahun 2008

2010Program Tahun 2008 Tahun 2009 Tahun 2010

Diploma 5.786 5.888 6.362

S1 29.895 30.380 32.866

S2/ S3 12.536 12.740 13.780

Sumber:www.kagama.ugm.ac.id

Kami juga memperhitungkan tingkat inflasi di Kabupaten Sleman dalam

menentukan tingkat pertumbuhan biaya dalam perhitungan DCF.

Berikut ini adalah tingkat inflasi di Kabupaten Sleman. Pada tahun 2010

tingkat inflasi di Kabupaten Sleman mencapai 7,46. Hal tersebut salah satunya

dikarenakan krisis ekonomi global. Perkembangan tingkat inflasi yang terjadi di

Kabupaten Sleman dalam kurun waktu tahun 2006 2010 tergambar dalam grafik

berikut:

Berdasarkan kelompok pengeluaran tingkat inflasi tahun 2010 tertinggi terjadi

pada bahan makanan. Pada tahun 2006 dan 2007 inflasi tertinggi juga terjadi pada

kelompok bahan makanan. Sedangkan pada tahun 2008 inflasi tertinggi terjadi

pada kelompok pengeluaran perumahan, air, listrik, gas dan bahan bakar. Adapun

pada tahun 2009 inflasi tertinggi terjadi pada kelompok sandang. Secara rinci

kondisi inflasi berdasarkan kelompok pengeluaran yang terjadi di Kabupaten

Sleman pada tahun 2006-2010 sebagaimana pada tabel berikut.
http://www.kagama.ugm.ac.id/http://www.kagama.ugm.ac.id/http://www.kagama.ugm.ac.id/http://www.kagama.ugm.ac.id/


15/20

Halaman | 15


16/20

Halaman | 16

B.2. ASPEK PENAWARAN

Jumlah lahan pekarangan dan perumahan di Kabupaten Sleman cukup besar jika

dibandingkan dengan peruntukan lainnya. Berikut ini adalah data luas lahan menurut

penggunaannya di Kabupaten Sleman:


17/20

Halaman | 17

Bangunan dengan fungsi tempat kost di sekitar objek cukup banyak. Dari

inspeksi lapangan penilai mendapatkan bahwa rata-rata tingkat hunian tempat kost

berkisar 80% sd. 95% sehingga ada indikasi bahwa jumlah penawaran tempat kost

cukup tinggi dibanding dengan permintaan. Diperoleh informasi bahwa harga sewa

per kamar mengalami kenaikan sebesar 10,53 % dari periode sebelumnya.


18/20

Halaman | 18

C. PENILAIAN

Berdasarkan 3 (tiga) pendekatan di atas dan perhitungan terlampir, diperoleh hasil

sebagai berikut:

1. Pendekatan Biaya

Langkah yang ditempuh dalam melakukan penilaian dengan menggunakan

pendekatan biaya adalah:

Menentukan besarnya biaya penggantian baru (Replacement Cost

New/RCN) bangunan;

Menentukan besarnya penyusutan bangunan (fisik, fungsional, dan

eksternal);

Menentukan indikasi nilai bangunan dengan cara mengurangkan RCN

dengan penyusutan; Untuk mencari indikasi nilai tanah digunakan metode pendekatan data pasar;

Indikasi nilai properti diperoleh dengan menjumlahkan indikasi nilai bangunan

dan nilai tanah.

Adapun indikasi nilai pasar properti yang dihasilkan adalah Rp.000,00 (......

Rupiah)

2. Pendekatan Pendapatan


pendekatan pendapatan adalah dengan metode aliran tunai terdiskonto, yaitu :

Menentukan pendapatan kotor efektif;

Menentukan biaya operasi;

Menentukan pendapatan bersih operasi;

Menentukan tingkat kapitalisasi yang sesuai;

Melakukan kapitalisasi pendapatan bersih operasi untuk memperoleh indikasi

nilai properti.

Adapun indikasi nilai pasar properti yang dihasilkan adalah Rp..000,00 (......

Rupiah)

3. Pendekatan Perbandingan Data Pasar


pendekatan data pasar adalah:


19/20

Halaman | 19

Memilih properti pembanding yang sejenis, dimana lokasi berdekatan,

penggunaannya sama, karakteristik fisik tidak jauh berbeda, dan sudah

diketahui harga jualnya;

Menyusun tabel analisis perbandingan, untuk mengidentifikasi persamaan

dan perbedaan antara properti pembanding dengan properti yang menjadi

objek penilaian;

Melakukan penyesuaian (adjustment) terhadap perbedaan yang ada dan

kemudian menentukan indikasi nilai properti yang menjadi objek penilaian.

Adapun indikasi Nilai Properti yang dihasilkan adalah Rp .000,00(...... Rupiah)

4. Rekonsiliasi Indikasi Nilai

Rekonsiliasi nilai dilakukan dengan tujuan untuk kaji ulang dan koreksi terhadap

data-data yang diperoleh, proses analisis data, proses penilaian terhadap objek

dengan 3 (tiga) pendekatan. Apabila hasil kaji ulang sudah benar, maka indikasi

nilai dari masing-masing pendekatan diberi bobot dengan mempertimbangan

data/informasi yang obyektif, analisis, asumsi dan kondisi pembatas yang kami

peroleh dan lakukan.

Bobot kami berikan lebih besar kepada indikasi nilai yang diperoleh dengan

Pendekatan Pendapatan yakni sebesar 40% dibandingkan dengan indikasi nilai

yang diperoleh dengan Pendekatan Biaya dan Pendekatan Data Pasar yakni

sebesar 30% karena Pendekatan Pendapatan lebih bisa menghasilkan indikasi

nilai yang tepat untuk objek penilaian yang berupa kost-kost an. Selisih besaran

bobot untuk indikasi nilai yang diperoleh dengan Pendekatan Pendapatan

dibandingkan dari Pendekatan Biaya dan Pendekatan Data Pasar cukup besar

terlihat dari perbedaan indikasi nilai dari ketiga pendekatan tersebut.

Adapun Opini nilai pasar properti adalah sebesar Rp .000,00(...... Rupiah)

III. KESIMPULAN NILAI


20/20

Berdasarkan indikasi nilai properti yang dihasilkan dari 3 (tiga) pendekatan penilaian dan

setelah dilakukan rekonsiliasi indikasi nilai dengan mempertimbangkan data/informasi yang

obyektif, analisis, asumsi dan kondisi pembatas, maka kami mengambil simpulan dan opini

nilai sebagai berikut:

Nilai Pasar (Market Value) dari Objek Penilaian berupa sebuah Tanah dan Bangunan

Rumah Kos/Sewa yang terletak di Jl. Kaliurang Km 5, Pogung Baru Blok A No. 1 RT

18, Kelurahan Sinduadi, Kecamatan Mlati, Kabupaten Sleman, Yogyakarta per tanggal

20 Januari 2012 adalah sebesar:

Rp000,00

(........ Rupiah)

laporan penilaian kelompok tgl 21 jan 2012

Documents