-
7/23/2019 Identifikasi Pembiayaan Pengembangan Industri di Cikande Serang
1/27
P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n ( R P 1 4 - 1 3 1 5 )
Kajian Pembiayaan Pengembangan Kawasan Industridi Kecamatan Cikande Kabupaten Serang
Studi Kasus :
Disusun Oleh
Nur Hidayat
Hesty Ristianti P
Cindy Nur Aziza R
Ulul Hidayah
Afrizal Maarif
Esau Wilem H
3609100005
3612100007
3612100009
3612100016
3612100035
3612100701
Dosen Pembimbing:
Dr. Ir. Eko Budi Santoso, Lic.rer.reg
Jurusan Perencanaan Wilayah dan KotaFakultas Teknik Sipil dan PerencanaanInstitut Teknologi Sepuluh Nopember
2014
Studi Kelayakan Pengembangan KawasanIndustri oleh PT Prisma Inti Semesta dan PT NewAsia IndustrialEstate
-
7/23/2019 Identifikasi Pembiayaan Pengembangan Industri di Cikande Serang
2/27
J u r u s a n P e r e n c a n a a n W i l a y a h d a n K o t a
P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n i
Kata Pengantar
Puji syukur kehadirat Ilahi Robbi, Tuhan Yang Maha Esa yang telah memberikan
rahmat serta hidayah-Nya sehingga penyusunan makalah studi kelayakan ini dapat
diselesaikan tepat waktu. Tidak lupa kami menyampaikan terima kasih kepada:
1.Bapak Dr. Ir. Eko Budi Santoso, Lic.rer.reg. dan Vely Kukinul Siswanto selaku dosen
pembimbing mata kuliah Pembiayaan pembangunan.
2.Orang tua dan keluarga yang selalu memberikan dorongan semangat.
3.Teman-teman yang telah membantu dalam proses penyelesaian makalah ini.
Makalah dengan judul Kajian Pembiayaan Pengembangan Kawasan Industri
di Kecamatan Cikande Kabupaten Serang ini disusun sebagai tugas mata kuliah
Pembiayaan Pembangunan dalam Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Institut Teknologi
Sepuluh Nopember Surabaya untuk memahami dan mengerti tentang substansi pada
komponen dan skema pembiayaan pembangunan dalam sebuah proyek.
Dalam proses penyelesaian makalah penelitian kecil ini tentunya banyak kekurangan,
baik dari pengambilan referensi data maupun penulisannya. Oleh karena itu, kami
mengharapkan kritik dan saran dari berbagai pihak demi kesempurnaan makalah ini.
Demikianlah makalah ini disusun, semoga bermanfaat bagi berbagai pihak dan dapat
memberikan kontribusi pada peningkatan kualitas pembelajaran mata kuliah Pembiayaan
Pembangunan.
Surabaya, 14 Desember 2014
Penulis
-
7/23/2019 Identifikasi Pembiayaan Pengembangan Industri di Cikande Serang
3/27
J u r u s a n P e r e n c a n a a n W i l a y a h d a n K o t a
P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n ii
Daftar Isi
Kata Pengantar .............................................................................................................. i
Daftar Isi ....................................................................................................................... ii
Daftar Tabel ................................................................................................................. iii
Daftar Gambar .............................................................................................................. iii
Bab I. Pendahuluan ...................................................................................................... 1
1.1 Latar Belakang .................................................................................................... 1
1.2 Rumusan Masalah ................................................................................................ 1
1.2 Tujuan ................................................................................................................ 2
1.3 Metode ........................................................................................................... 2
1.4 Ruang Lingkup ................................................................................................ 2
Bab II. Evaluasi Singkat Kasus Studi ............................................................................... 3
2.1 Deskripsi Sektor Pembangunan yang Akan Dibiayai ................................................ 3
2.2 Review Konsep Pembiayaan yang Telah Dilakukan .................................................. 6
2.2.1 Komponen Biaya ........................................................................................... 6
2.2.2 Jadwal Pelaksanaan Pembangunan ................................................................. 9
2.2.2 Kajian Pembiayaan dan Sumber-Sumber Pembiayaan ....................................... 9
2.2.3 Strategi Pembiayaan yang Digunakan ............................................................. 10
2.2.4 Prediksi Pembiayaan Pembangunan Industri Cikande ....................................... 11
Bab III. Eksplorasi Instrumen Pembiayaan ..................................................................... 12
3.1 Kajiaan Struktur Anggaran Pusat/ Daerah ............................................................. 12
3.2 Eksplorasi Sumber-Sumber Pembiayaan Konvensional dan Non-Konvensional .......... 12
Bab IV. Skema Penanganan Pembiayaan Pembangunan .................................................. 14
4.1 Skema Pembiayaan Pembangunan ....................................................................... 14
4.2 Analisis Finansial ................................................................................................. 15
4.3 Skema Penanganan Persoalan Pembiayaan Pembangunan ..................................... 19
-
7/23/2019 Identifikasi Pembiayaan Pengembangan Industri di Cikande Serang
4/27
J u r u s a n P e r e n c a n a a n W i l a y a h d a n K o t a
P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n iii
Bab V. Kesimpulan dan Rekomendasi ............................................................................ 21
5.1 Kesimpulan ........................................................................................................ 21
2.2 Rekomendasi .................................................................................................. 21
Daftar Pustaka ............................................................................................................. 23
Daftar Tabel
Tabel 1. Rencana Pengembangan Kawasan Industri ......................................................... 5
Tabel 2. Asumsi Komponen Pembentukan Pembiayaan PIS ............................................... 7
Tabel 3. Asumsi Komponen Pembentukan Pembiayaan NAIE ............................................ 7
Tabel 4. Asumsi Struktur Biaya Pembangunan PIS ........................................................... 7
Tabel 5. Asumsi Struktur Biaya Pembangunan NAIE ......................................................... 8
Tabel 6. Asumsi Kenaikan Biaya dan Rasio PIS ................................................................ 8
Tabel 7. Asumsi Kenaikan Biaya dan Rasio NAIE .............................................................. 8
Tabel 8. Jadwal Pelaksanaan Pembangunan .................................................................... 9
Tabel 9. Rencana dan Realisasi Pembiayaan ................................................................... 10
Tabel 10. Rincian Realisasi Kredit Bank .......................................................................... 10
Tabel 11. Analisa Finansial Kelayakan Pembangunan Industri oleh PT PIS ......................... 17
Tabel 12. Analisa Finansial Kelayakan Pembangunan Industri oleh PT NAIE ...................... 18
Daftar GambarGambar 1. Peta Lokasi Cikande, Kabupaten Serang ................................................ 4
-
7/23/2019 Identifikasi Pembiayaan Pengembangan Industri di Cikande Serang
5/27
J u r u s a n P e r e n c a n a a n W i l a y a h d a n K o t a
P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n 1
Bab I. Pendahuluan
1.1 Latar Belakang
Sektor industri merupakan sebuah sektor strategis yang diharapkan dapat memacu
perkembangan suatu daerah. Di Pulau Jawa sendiri banyak terdapat kawasan-kawasan yang
telah terbangun menjadi sebuah industri maupun kawasan yang nantinya akan
direncanakan sebagai kawasan industri. Salah satu contoh kawasan yang akan
dikembangkan sebagai kawasan industri adalah kawasan Cikande di Kabupaten Serang,
Banten. Sebelum diambil keputusan untuk membangun sebuah kawasan industri, perlu
dilakukan suatu penilaian atau studi kelayakan untuk mengetahui proyek pembangunan ini
apakah nantinya menguntungkan sehinggga layak untuk dikembangkan. Pada konteks ini,
diambil sebuah contoh kasus Studi Kelayakan Pengembangan Kawasan Industri oleh PT
Prisma Inti Semesta dan PT The New Asia Industrial Estate. Studi kelayakan ini merupakan
permintaan dari PT Modernland Realty, Tbk. sebagai salah satu bahan pertimbangan
perusahaan tersebut dalam rangka ekspansi usaha.
PT Modernland Realty, Tbk. merupakan perseroan terbatas (PT) yang berencanamenerbitkan hak memesan efek lebih dahulu (rights issues) sebesar Rp 800 Milyar. Rencana
rights issues tersebut digunakan sebagai ekspansi usaha dan penambahan modal kerja.
Rencana tersebut adalah ekspansi usaha PT Prisma Inti Semesta (PIS) dan PT The New Asia
Industrial Estate (NAIE). Diharapkan dengan mengkaji dokumen studi kelayakan ini bisa
menambah wawasan mahasiswa dalam hal implementasi konsep pembiayaan
pembangunan.
1.2 Rumusan MasalahRumusan masalah yang akan dijawab dalam penulsian makalah ini adalah:
1. Bagaimanakah persoalan pembiayaan pembangunan pada stusi kasus pengembangan
kawasan industri di Cikande, Serang?
2. Apakah pengembangan kawasan industri di Cikande, Serang layak untuk dibangun secara
finansial?
3. Apa sajakah sumber-sumber pembiayaan dan alternatifnya yang relevan dengan studi
kasus?
-
7/23/2019 Identifikasi Pembiayaan Pengembangan Industri di Cikande Serang
6/27
J u r u s a n P e r e n c a n a a n W i l a y a h d a n K o t a
P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n 2
4. Bagaimanakah strategi pembiayaan pembangunan yang cocok untuk diimplementasikan
pada studi kasus?
1.2 Tujuan
Tujuan dari penulisan makalah tugas pembiayaan pembangunan ini adalah:
1. Merumusakan persoalan pembiayaan pembangunan pada studi kasus pengembangan
kawasan industri di Cikande, Serang;
2. Mengetahui analisis dan tingkat kelayakan pembiayaan pada studi kasus pengembangan
kawasan industri di Cikande, Serang;
3. Mengidentifikasi alternatif sumber-sumber pembiayaan yang relevan;
4. Menyusun strategi pembiayaan pada studi kasus pengembangan kawasan industri di
Cikande, Serang.
1.3 Metode
Adapun metode pendekatan dalam penyusunan laporan ini ditempuh melalui 2 (dua)
tahapan pokok, yaitu:
1.3.1 Tahap Pengumpulan Data
Tahap pengumpulan data merupakan kegiatan identifikasi terhadap hal-hal yang
berhubungan dengan studi kasus Pembiayaan Pengembangan Kawasan Industri oleh PT
PIS dan PT NAIE yang mengambil lokasi di Serang, Banten. Tahap pengumpulan data ini
meliputi kegiatan pengumpulan data sekunder dari sumber yang relevan (dokumen studi
kelayakan) dalam bentuk tulisan maupun data statistik.
1.3.2 Tahap Analisa
Tahap analisa merupakan prediksi terhadap biaya-biaya yang akan dikeluarkan,
sumber-sumber pendanaan serta analisa strategi-strategi yang tepat terhadap proses
pengembalian modal yang ada di dalam dokumen studi kelayakan ini.
1.4 Ruang Lingkup
Ruang lingkup pembahasan dalam makalah ini adalah pembiayaan pembangunan
dan pengembangan kawasan industri oleh PT PIS dan PT NAIE di Kecamatan Cikande,
Kabupaten Serang yang meliputi konsep, instrumen serta strategi pembiayaan
pembangunan yang digunakan.
-
7/23/2019 Identifikasi Pembiayaan Pengembangan Industri di Cikande Serang
7/27
J u r u s a n P e r e n c a n a a n W i l a y a h d a n K o t a
P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n 3
Bab II. Evaluasi Singkat Kasus Studi
2.1 Deskripsi Sektor Pembangunan yang Akan Dibiayai
Sektor pembagunan yang akan dibiayai adalah sektor industri yang akan
dikembangkan di Kabupaten Serang, Banten. Serang merupakan salah satu kabupaten di
Provinsi Banten yang merupakan daerah paling barat di Pulau Jawa yang menghubungkan
Pulau Sumatera dengan Pulau Jawa. Pemerintah Serang memiliki rencana dalam
pengembangan wilayahnya dengan memindahkan lokasi Kabupaten Serang kearah Ciruas
yang juga terletak di Serang Timur, serta pemekaran pemerintahan daerah Kota Serang
menjadi Kotamadya. Dengan adanya pemecahan wilayah Kabupaten Serang, menuntut
Pemda Kabupaten Serang untuk memacu pertumbuhan ekonomi wilayah yang nantinya
akan menjadi tumpuan peningkatan PAD Kabupaten.
Ditinjau dari sisi regional, lokasi Kabupaten Serang yang terletak di Banten bagian
timur memiliki potensi besar sebagai daerah yang akan berkembang pesat. Jaraknya yang
tidak terlalu jauh dari Jakarta, akan membuat perkembangan kota menjadi cepat menjalar
menuju Kabupaten Serang, selain itu kawasan ini berbatasan dengan Kabupaten Tangerang
yang merupakan daerah padat industri. Pada saat ini terdapat beberapa perusahaaan yang
sedang mengembangkan kawasan industri di Kabupaten Serang, tepatnya di Kecamatan
Cikande. Diantaranya perusahan-perusahaan itu, terdapat dua perusahaan besar yang
berdekatan yaitu PT Prisma Inti Semesta (PIS) yang sedang mengembangkan kawasan
industri dan perumahan sederhanayang terletak di Kelurahan Barengkok dan Sukatani,
Kecamatan Cikande, Kabupaten Serang. Serta PT The New Asia Industrial Estate (NAIE)
yang merupakan pengembang kawasan industri yang terletak di Kelurahan Nambo Udik
dan Situterate, Kecamatan Cikande, Kabupaten Serang.
PT Modernland Realty, Tbk merupakan sebuah perusahaan yang memiliki ruang
lingkup kegiatan usaha meliputi, antara lain; pengembangan real estat, golf dan country
club, kontraktor dan perdagangan. Pada saat ini, kegiatan perusahaan adalah berupa
pengembangan dan penjualan real estat dan apartemen serta pengelolaan lapangan golf
dan restoran club house. Perusahaan ini berencana menerbitkan hak memesan efek terlebih
dahulu (rights issues)sebesar Rp 800 Milyar. Rencana penggunaan dana hasil rights issues
ini adalah untuk ekspansi usaha dan penambahan modal kerja. Salah satu rencana ekspansi
usaha tersebut adalah melakukan akuisisi PT Prisma Inti Semesta (PIS) dan PT The NewAsia Industrial Estate (NAIE). Hal ini dilakukan oleh PT Modernland Realty, Tbk untuk
-
7/23/2019 Identifikasi Pembiayaan Pengembangan Industri di Cikande Serang
8/27
J u r u s a n P e r e n c a n a a n W i l a y a h d a n K o t a
P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n 4
berekspansi terhadap kawasan industri Modern Cikande yang selama ini telah dimiliki dan
dikuasai.
Kawasan industri PIS dan NAIE berada dalam satu kompleks Kecamatan Cikande,
yang tersebar di beberapa kelurahan, yaitu Kelurahan Barengkok, Kelurahan Sukatani,
Kelurahan Nambo Udik, dan Kelurahan Situterate. Secara umum akses ke lokasi ini dapat
ditempuh melalui jalan tol Jakarta-Merak kemudian keluar tol pintu Ciujung (9 kilometer ke
lokasi) atau pintu Balaraja (17 Kilometer ke lokasi). Selain itu akses ke tempat-tempat
utama lain juga dapat dijangkau melalui jalan tol, misalnya jarak dari lokasi ke pelabuhan
laut Tanjung Priok (75 Km), Jakarta (68 Km), Bandara Soekarno-Hatta (50 Km), serta calon
Pelabuhan Laut Bojonegara (55 Km).
Gambar 1. Peta Lokasi Cikande, Kabupaten SerangSumber : Dokumen Studi Kelayakan Pengembangan Kawasan Industri Oleh PT Prisma Inti Semesta and PT New
Asia Industrial Estate
Secara umum pembangunan kawasan industri dimaksudkan untuk memberi
kemudahan bagi investor untuk merealisasikan investasinya terutama untuk sektor industri
serta membantu pemerintah untuk melakukan pembangunan industri berwawasan
lingkungan. Disamping itu juga berfungsi sebagai partnerpemerintah untuk meningkatkan
dan menarik investasi dari luar negeri. Saat iniPIS telah mengembangkan area seluas 80
hektar yang telah dilengkapi oleh prasarana penunjang seperti, jaringan jalan, jaringan
listrik, jaringan air, jaringan telepon, dan jaringan gas alam. Selain itu pada kawasan industri
PIS juga telah dilengakapai beberapa sarana fasilitas penunjang seperti mobil pemadam
kebakaran dan adanya pos polisi untuk menunjang pengelolaan keamanan kawasan. Dimasa
mendatang, akan dibangun sarana umum dan komersial seperti sarana olah raga,
-
7/23/2019 Identifikasi Pembiayaan Pengembangan Industri di Cikande Serang
9/27
J u r u s a n P e r e n c a n a a n W i l a y a h d a n K o t a
P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n 5
penginapan, asrama pegawai, ruko sebagai lokasi bank, restoran dan lain lain, pengolahan
air limbah, dan sebagainya. Pada kawasan Industri PIS juga telah terbangun Perumahan
Puri Teratai dibangun untuk melengkapi fasilitas perumahan karyawan kawasan industri
yang juga dijual untuk umum. Dalam Perumahan ini dibangun rumah sederhana dengan
type 22/60 dan 29/60 yang dibuat dengan sistem cluster dan jalan lingkungan yang dicor
beton untuk mengingkatkan daya jual.
Sementara saat ini kawasan industri NAIE belum memiliki infrastruktur karena
letaknya dibelakang kawasan industri PIS. Direncanakan pembangunan infrastruktur
kawasan industri dilakukan mulai tahun 2013, dan menjadi satu kesatuan dengan kawasan
PIS. Infrastruktur yang akan dibangun sama dengan kawasan industri PIS. Dari ijin yang
diperoleh seluas 200 hektar, NAIE merencanakan untuk memperluas area kawasan menjadi
350 hektar, karena ketersediaan lahan dan mempertimbangkan prospek usaha. Rencana
pengambangan Kawasan Industri Cikande adalah sebagi berikut:
Tabel 1. Rencana Pengembangan Kawasan Industri
Kawasan Indutri Kawasan Perumahan
1. Lokasi : Kec. Cikande, Kab. Serang,Propinsi Banten.
2. Jarak ke lokasi : dari Jakarta Pusat 68 km, dari Pelabuhan Tanjung Priok 75 km, dari bandar udara internasional Soekarno-
Hatta 50 km,
dari pintu tol Kebon Jeruk 55 km, dari pintu tol Balaraja 17 km, dari pintu tol Ciujung 9 km, dari pelabuhan Bojonegoro (akan
dibangun) 55 km.3. Luas area : 350 hektar (sudah
dibangun seluas sekitar 100 hektar,
dimana pada saat ini sudah ada 10perusahaan).
4. Infrastruktur : Jalan paving blok dengan ketebalan 10 cm,
jalan utama 32-50 meter ROW, dan jalansekunder 15-24 meter ROW.
Saluran air, beton bertulang, sistemterbuka.
Listrik dari PLN dengan kapasitas 180 MVA
(occupied 140 MVA). Air dari PDAM dengan kapasitas 100
liter/detik yang dapat ditingkatkan hingga2.000 liter/detik (occupied 50 liter/detik).
Gas dari PGN dengan nilai kadar panasstandar 8.700 KCal/meter kubik atau rata-rata 1.008 BTU/SCF @ berat jenis 0,577.
Komunikasi untuk telepon dari PT TelkomIndonesia dengan kapasitas 4.000 SST(occupied 3.000 SST), sementara untukakses Internet dari PT Indosat atau PT
Telkom Indonesia.5. Fasilitas pendukung : Perumahan untuk karyawan, jaraknya
1. Jarak ke lokasi : dari Jakarta Pusat 65 km, dari pintu tol Kebon Jeruk 55 km, dari pintu tol Balaraja 15 km, dari pintu tol Ciujung 16 km,2. Luas area : 10,2 hektar (akan dibangun 882
unit rumah sederhana sehat (RSSh).
3.
Spesifikasi teknis : Pondasi batu kali, Dinding batako diplester, dicat luar-dalam, Atap genteng beton berwarna, Plafond eternity dicat, Lantai keramik, Kusen kayu dicat, Pintu double triplek Jendela kayu dicat, Closet jongkok berglazur, Bak mandi fiber, Air bersih jet pump, Listrik PLN 1.300 watt.4. Fasilitas umum :
Tempat ibadah, Puskesmas, Pasar tradisionil, Mini market, rumah makan, wartel/warnet, Taman, sarana olah raga, Terminal angkot. Tipe rumah : Tipe 22/60, 29/60 dan 22/72, Sistem cluster,5. Kepemilikan tanah : Hak Guna Bangunan (HGB).
Cara pemilikan : Cash atau fasilitas kreditbersubsidi (KPR-BTN).
6. Lokasi : Kec. Cikande, Kab. Serang, Propinsi
Banten.
-
7/23/2019 Identifikasi Pembiayaan Pengembangan Industri di Cikande Serang
10/27
J u r u s a n P e r e n c a n a a n W i l a y a h d a n K o t a
P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n 6
sekitar 4 kilometer dari lokasi MCIE(ModernCikande Industrial Estate), 4.500unit rumah telah dibangun.
Mobil pemadam kebakaran. Kantor Pos. Poliklinik 24 jam.
Telepon umum.6. Fasilitas komersial : Bank, rumahmakan/restoran, dan mini market.
7. Ukuran kavling : Minimum 3.000 meterpersegi.Kepemilikan tanah : Hak Guna Bangunan(HGB) selama 30 tahun, dapatdiperpanjang selama 20 tahun dandiperbaharui untuk selama 30 tahun lagi.
Sumber : Dokumen Studi Kelayakan Pengembangan Kawasan Industri Oleh PT Prisma Inti Semesta and PT NewAsia Industrial Estate
2.2 Review Konsep Pembiayaan yang Telah Dilakukan
2.2.1 Komponen Biaya
Biaya produksi adalah salah satu faktor produksi yang dikorbankan dalam proses
produksi untuk menghasilkan produk. Dalam kegiatan perusahaan, biaya produksi
merupakan keseluruhan biaya yang dikorbankan untuk menghasilkan produk hingga produk
itu sampai di pasar, atau sampai ke tangan konsumen. Seluruh biaya yang dikorbankan
untuk menghasilkan produk hingga produk itu sampai di pasar, atau sampai ke tangan
konsumen merupakan biaya produksi yang terdiri dari beberapa komponen yaitu ; (a) bahan
baku atau bahan dasar, termasuk bahan setengah jadi; (b) bahan-bahan pembantu atau
bahan penolong; (c) upah tenaga kerja tidak terdidik dan tenaga kerja terdidik; (d)
penyusutan peralatan produksi; (e) bunga modal; (f ) sewa (gedung atau peralatan yang
lain); (g) biaya pemasaran, seperti biaya penelitian dan analisis pasar produk, biaya
angkutan dan pengiriman, dan biaya reklame atau iklan; (h) pajak perusahaan.
Komponen pembiayaan dalam proyek pada tahun tertentu selama periode tahun
2011-2015 terdiri dari asumsi komponen pembentukan pendapatan, biaya
pembagunan (yang dikeluarkan), prosentase kenaikan serta asusmsi rasio biaya
pada masing masing proyekakan di jelaskan di bawah ini :
- Pada proyek PIS memiliki saldo landbank pada 30 Juni 2011 untuk kawasan
industri tercatat 1.178.845 meter persegi, sedangkan untuk perumahan
tercatat 46.445 meter persegi. Rasio lahan untuk dijual terhadap total lahan yang
ada adalah 70% untuk kawasan industri dan 60% untuk perumahan, dimana sisanya
-
7/23/2019 Identifikasi Pembiayaan Pengembangan Industri di Cikande Serang
11/27
J u r u s a n P e r e n c a n a a n W i l a y a h d a n K o t a
P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n 7
digunakan untuk infrastruktur. Diasumsikan penjualan tercatat 75% di tahun
berjalan dan piutang sebesar sepertiga dari penjualan.
- Pada proyek NAIE saldo landbankuntuk kawasan industri pada 30 Juni 2011 tercatat
1.740.122 meter persegi. Rasio lahan untuk dijual terhadap total lahan yang ada
adalah 70%, dimana sisanya digunakan untuk infrastruktur. Diasumsikan penjualan
tercatat 75% di tahun berjalan dan piutang sebesar sepertiga dari penjualan. Detail
asumsi komponen pembentuk pendapatan adalah sebagai berikut.
Tabel 2. Asumsi Komponen Pembentukan Pembiayaan PISPIS
Uraian 2011 2012 2013 2014 2015
Akuisisi Lahan Industri (m2) 523.022 228.822 251.704 289.460 198.675
Lahan Industri terjual (m2) 189.404 303.046 484.874 775.798 116.248
Harga Lahan Industri (Rp/m2) 400.000 430.000 462.250 496.919 534.188
Akuisisi Lahan Permukiman (m2) 75.000 75.000 75.000 28.555 0
Lahan Permukiman terjual (unit) 600 600 600 600 600
Harga Lahan Permukiman (Rp/unit) 60 juta 65 juta 70 juta 75 juta 80 juta
Sumber : Dokumen Studi Kelayakan Pengembangan Kawasan Industri Oleh PT Prisma Inti Semesta and PT NewAsia Industrial Estate
Tabel 3. Asumsi Komponen Pembentukan Pembiayaan NAIE
Uraian 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018NAIE
Akuisisi Lahan Industri (m2) 157.485 314.970 314.970 314.970 157.485 0 0
Lahan Industri terjual (m2) 0 200.000 250.000 300.000 400.000450.000 500.000
Harga Lahan Industri (Rp/m2) 0 420.000 483.000 543.375 597.713 657.484 723.232
Sumber : Dokumen Studi Kelayakan Pengembangan Kawasan Industri Oleh PT Prisma Inti Semesta and PT NewAsia Industrial Estate
Selain pendapatan yang diperoleh setiap tahun, suatu proyek juga akan
mengeluarkan biaya-biaya selama pembangunan yang akan dikeluarkan oleh setiap
perusahaan pemegang proyek. Detali asumsi struktur biaya pembangunan pada tiap
perusahaan untuk proyek adalah sebagai berikut.
Tabel 4. Asumsi Struktur Biaya Pembangunan PISUraian 2011 2012 2013 2014 2015PIS Infrastruktur Industri (Rp/m2) 50.000 52.500 55.125 57.881 60.775
Listrik Industri (Rp/m2) 10.000 11.000 12.100 13.310 14.641
Sertifikat Industri (Rp/m2) 6.000 6.600 7.260 7.986 8.785
Perijinan industri (Rp/m2) 1.000 1.100 1.210 1.331 1.464
Akuisisi Lahan Industri (Rp/m2) 50.000 55.000 60.500 66.550 73.205
Infrastruktur Perumahan(Rp/m2) 50.000 52.500 55.125 57.881 60.775
Listrik Perumahan (Rp/m2) 22.500 24.750 27.225 29.948 32.942
Sertifikat Perumahan(Rp/m2) 6.000 6.600 7.260 7.986 8.785
Perijinan Perumahan (Rp/m2) 1.000 1.100 1.210 1.331 1.464
Bangunan 900.000 918.000 936.360 955.087 974.189
-
7/23/2019 Identifikasi Pembiayaan Pengembangan Industri di Cikande Serang
12/27
J u r u s a n P e r e n c a n a a n W i l a y a h d a n K o t a
P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n 8
Akuisisi Lahan Perumahan (Rp/m2) 35.000 38.500 42.350 46.585 51.244
Sumber : Dokumen Studi Kelayakan Pengembangan Kawasan Industri Oleh PT Prisma Inti Semesta and PT NewAsia Industrial Estate
Tabel 5. Asumsi Struktur Biaya Pembangunan NAIEUraian 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018NAIE
Infrastruktur Industri (Rp/m2) 78.000 85.800 94.380 103.818 114.200 125.620 138.182
Listrik Industri (Rp/m2) 10.560 11.616 12.778 14.055 15.461 17.007 18.708
Sertifikat Industri (Rp/m2) 9.600 10.560 11.616 12.778 14.055 15.461 17.007
Perijinan industri (Rp/m2) 2.400 2.640 2.904 3.194 3.514 3.865 4.252
Akuisisi Lahan Industri (Rp/m2) 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000 100.000
Sumber : Dokumen Studi Kelayakan Pengembangan Kawasan Industri Oleh PT Prisma Inti Semesta and PT NewAsia Industrial Estate
Dalam pembiayaan proyek biaya pembangunan, biaya yang didapat dan dikeluarkan
juga dipengaruhi oleh perubahan rasio biaya, serta naik turunnya biaya yang diasumsikan
dalam sebuah prosentase, seperti berikut :
Tabel 6. Asumsi Kenaikan Biaya dan Rasio PISUraian 2011 2012 2013 2014 2015PIS
Asumsi Kenaikan Biaya
Harga lahan (%) 0 7,5 7,5 7,5 7,5
Biaya secara umum (%) 10 10 10 10 10
Infrastruktur kawasan (%) 5 5 5 5 5
Listrik/sertifikat rumah 20 20 20 20 20
Bangunan rumah (%) 2 2 2 2 2
Asumsi Rasio Biaya
HPP Industri (%) 58,2 58,2 58,2 58,2 58,2
Beban operasi (%) 17,0 17,0 17,0 17,0 17,0
Pajak Final (%) 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0
HPP perumahan (%) 62,1 62,1 62,1 62,1 62,1
Beban operasi Perumahan (%) 17,0 17,0 17,0 17,0 17,0
Pajak Final Perumahan (%) 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0
Sumber : Dokumen Studi Kelayakan Pengembangan Kawasan Industri Oleh PT Prisma Inti Semesta and PT NewAsia Industrial Estate
Tabel 7. Asumsi Kenaikan Biaya dan Rasio NAIEUraian 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018NAIE
Asumsi Kenaikan Biaya
Harga lahan (%) 0 0 15,0 12,5 10 10 10
Biaya secara umum (%) 10 10 10 10 10 10 10
Harga akuisi lahan (%) 0 25 20 16 14 12 11
Asumsi Rasio Biaya
HPP Industri (%) 50,6 50,6 50,6 50,6 50,6 50,6 50,6
Beban operasi (%) 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0
Pajak Final (%) 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0
-
7/23/2019 Identifikasi Pembiayaan Pengembangan Industri di Cikande Serang
13/27
J u r u s a n P e r e n c a n a a n W i l a y a h d a n K o t a
P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n 9
2.2.2 Jadwal Pelaksanaan Pembangunan
Pelaksanaan proyek kawasan industri PIS dan NAIE ini akan dilaksanakan
secara bertahap. Diperkirakan jadwal pembangunan kawasan industri akan diselesaikan
dalam waktu 6 tahun. Adapun urutan jadwal pelaksanaan proyek (serta persentase
akumulasi akuisisi lahan) kawasan industri ini secara garis besar adalah sebagai berikut:
Tabel 8. Jadwal Pelaksanaan Pembangunan
No. Pekerjaan Tahun
1 2 3 4 5 6 7 8
I PIS
Akuisisi Tanah
32% 50% 68% 84% 100%
Infrastruktur
Sertifikasi Lahan
Perijinan
Bangunan
Perumahan
II NAIE
Akuisisi Tanah
13% 38% 63% 88% 100%Infrastruktur
Sertifikasi Lahan
Perijinan
Sumber : Dokumen Studi Kelayakan Pengembangan Kawasan Industri Oleh PT Prisma Inti Semesta and PT NewAsia Industrial Estate
2.2.2 Kajian Pembiayaan dan Sumber-Sumber Pembiayaan
Biaya pembangunan proyek kawasan industri yang dilakukan oleh PIS dan NAIE
mencapai total sebesar Rp1.051.434 juta (1,051 Triliun Rupiah) yang akan dibiayai
dengan 2 sumber utama, yaitu: ekuitas/modal dan kredit bank. Pada prakteknya,
sebagian besar kebutuhan biaya pembangunan akan dibiayai melalui ekuitaskarena proyek
akan dikerjakan secara bertahap sehingga dimungkinkan penjualan dan pengembangan
lahan secara bersamaan. Sedangkan kredit digunakan untuk menutup kekurangan
kebutuhan pembiayaan pada periode-periode tertentu. Berikut adalah rincian rencana dan
realisasi pembiayaan PIS dan NAIE.
-
7/23/2019 Identifikasi Pembiayaan Pengembangan Industri di Cikande Serang
14/27
J u r u s a n P e r e n c a n a a n W i l a y a h d a n K o t a
P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n 10
Tabel 9. Rencana dan Realisasi Pembiayaan
Rencana (Juta Rupiah)
No Uraian Total Ekuitas Kredit
1 PIS 526.776 466.776 60.000
2 NAIE 524.658 499.658 25.000
TOTAL 1.051.434 824.783 85.000
Realisasi
No Uraian Total Ekuitas Kredit
1 PIS 526.776 466.776 60.000
2 NAIE 524.658 499.658 25.000
TOTAL 1.051.434 824.783 85.000
Sumber : Dokumen Studi Kelayakan Pengembangan Kawasan Industri Oleh PT Prisma Inti Semesta and PT NewAsia Industrial Estate
Pencairan kredit bank akan dilakukan pada saat kebutuhan pembiayaan diperlukan
dengan total sebesar Rp85.000.000.000, terdiri dari PIS Rp60.000.000.000 dan NAIE
Rp25.000.000.000. Berikut adalah rincian realisasi pencairan kredit bank untuk PIS dan
NAIE.
Tabel 10. Rincian Realisasi Kredit Bank
No Uraian2011
(RP Juta)
2012
(RP Juta)
2013
(RP Juta)
2014
(RP Juta)
2015
(RP Juta)
2016
(RP Juta)
1 PIS 60.000 0 0 0 0 0
2 NAIE 0 7.500 17.500 0 0 0
TOTAL 60.000 7.500 17.500 0 0 0
Sumber : Dokumen Studi Kelayakan Pengembangan Kawasan Industri Oleh PT Prisma Inti Semesta and PT NewAsia Industrial Estate
2.2.3 Strategi Pembiayaan yang Digunakan
Strategi pembiayaan pembangunan digunakan untuk dapat mencapai target-target
program yang disusun dalam perencanaan pembangunan. Dalam proyek pembangunan
kawasan industri Cikande, pembiayaan bersumber dari kedua perusahaan (PIS dan NAIE).
Namun pembiayaan yang bersumber dari kedua perusahaan pun tidak cukup untuk
memenuhi kebutuhan pembiayaan proyek sehingga perlu dukungan dana dari pihak lain
untuk menjalankan proyek tersebut, oleh karenanya kedua perusahaan (PIS dan NAIE)
menggunakan strategi kredit bank. Kredit bankdengan total sebesar Rp85.000.000.000
(85 Milyar Rupiah), terdiri dari PIS Rp60.000.000.000 (60 Milyar Rupiah)dan NAIE
Rp25.000.000.000 (25 Milyar Rupiah). Maka dari itu, strategi pembiayaan yang
-
7/23/2019 Identifikasi Pembiayaan Pengembangan Industri di Cikande Serang
15/27
J u r u s a n P e r e n c a n a a n W i l a y a h d a n K o t a
P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n 11
digunakan dalam proyek ini adalah termasuk kedalam jenis strategi pembiayaan non
konvensional.
2.2.4 Prediksi Pembiayaan Pembangunan Industri Cikande
Dalam pelaksanaan pembangunan, pembiayaan yang digunakan tidak dapat
dipastikan bahwa pembiayaan akan berjalan secara lancar. Ada beberapa faktor yang dapat
menimbulkan kendala dalam proses pembiayaan pembangunan diantaranya :
1. Keterbatasan modal kerja: Pada saat ini PIS dan NAIE mengalami keterbatasan modal
kerja, sehingga menyebabkan akselerasi pembangunan kawasan industri yang
direncanakan mengalami hambatan. Apabila hal ini tidak segera diatasi maka dapat
menimbulkan hilangnya potensi pendapatan.
2. Kenaikan bahan bangunan: Kenaikan harga bahan bangunan dapat diakibatkan dari
langkanya persediaan bahan bangunan tersebut di pasaran atau dapat juga diakibatkan
dari faktor makro ekonomi dengan kenaikan tingkat inflasi. Kenaikan harga bahan
bangunan ini dapat menghambat proyek pembangunan kawasan industri yang masih
berjalan. Kenaikan harga ini juga dapat mengganggu alokasi dana yang sudah
ditetapkan.
3. Kondisi perekonomian nasional tidak stabil: Perkembangan permintaan akan lahan
industri sedikit banyak dipengaruhi oleh kondisi perekonomian nasional. Kondisi
perekonomian nasional yang stabil dan cenderung menuju ke arah perbaikan akan
berdampak pada aspek kondusif pada dunia usaha. Kemajuan suatu perusahaan akibat
dari semakin membaiknya kondisi perekonomian nasional akan semakin meningkatkan
permintaan akan lahan industri. Sebaliknya, kondisi perekonomian yang tidak stabil
cenderung ke arah merosotnya kondisi perekonomian nasional akan berdampak pada
kemunduran dalam dunia usaha.
4. Perubahan tingkat suku bunga : Perubahan tingkat suku bunga dapat berpengaruh
terhadap biaya modal proyek. Tingkat suku bunga yang tinggi akan meningkatkan biaya
modal proyek dimana pada akhirnya akan mengurangi tingkat keuntungan yang
diharapkan.
-
7/23/2019 Identifikasi Pembiayaan Pengembangan Industri di Cikande Serang
16/27
J u r u s a n P e r e n c a n a a n W i l a y a h d a n K o t a
P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n 12
Bab III. Eksplorasi Instrumen
Pembiayaan
3.1 Kajiaan Struktur Anggaran Pusat/ Daerah
Proyek pengembangan kawasan industri lebih bersifat pada kepemilikan privat. Maka
dari itu, dalam kegiatan pembiayaan pengembangan proyek ini sumber-sumber dana yang
digunakan untuk pembiayaan proyek ini diantaranya dapat berupa kredit bank, modal
perusahaan, perjanjian kerjasama antar perusahaan dan lain sebagainya. Namun tidak
menutup kemungkinan proyek yang bersifat privat ini dapat melakukan kerja sama dengan
pemerintah.
Dalam proyek PIS sudah terdapat Infrastruktur dalam wilayah perencanaannya
sedangkan saat ini kawasan industri NAIE belum memiliki infrastruktur karena letaknya
dibelakang kawasan industri PIS. Untuk mengurangi biaya infrastruktur ini, NAIE bisa
bekerjasama sama dengan pemerintah daerah mengenai pembangunan infrastruktur jalan,
dimana pasti diperlukan jalanan yang lebar untuk kendaraan-kendaraan berat yang akan
keluar masuk dalam kawasan industri. Sehingga biaya pembangunan infrastruktur jalan
nantinya bisa dianggarkan di dalam APBD.
3.2 Eksplorasi Sumber-Sumber Pembiayaan Konvensional
dan Non-Konvensional
Sesuai dengan penjelasan pada bab sebelumnya, sumber pembiayaan pada proyek
pengembangan kawasan industri oleh PIS dan NAIE ini berasal dari 2 sumber untama, yaituEkuitas/Modal Perusahaan dan Kredit Bank. Biaya pembangunan proyek kawasan
industri yang dilakukan oleh PIS dan NAIE mencapai total sebesar Rp1.051.434 juta (1,051
Triliun Rupiah). Sebagian besar kebutuhan biaya pembangunan akan dibiayai melalui
ekuitaskarena proyek akan dikerjakan secara bertahap sehingga dimungkinkan penjualan
dan pengembangan lahan secara bersamaan. Sedangkan kreditdigunakan untuk menutup
kekurangan kebutuhan pembiayaan pada periode-periode tertentu.
Total jumlah kredit dari bank untuk pembiayaan pembangunan proyek ini adalah Rp.85.000.000.000, dengan masing-masing 25.000.000.000 untuk PIS dan 60.000.000.000
-
7/23/2019 Identifikasi Pembiayaan Pengembangan Industri di Cikande Serang
17/27
J u r u s a n P e r e n c a n a a n W i l a y a h d a n K o t a
P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n 13
untuk NAIE. Untuk mengurangi kerugian dari pembiayaan bunga bank, kedua perusahaan
dapat menggunakan strategi modal awal dari para pembeli (inden). PIS akan membangun
rumah sebanyak 882 unit, maka minimal rumah harus menjual 110 unit rumah dalam
setahun. Harga pasar satu unit rumah sederhana sehat minimal sebesar Rp.
300.000.000/unitnya, maka akan mendapatkan sekitar Rp. 264.600.000.000, namun
tergantung luas rumah. Untuk kawasan industri luas 1 pabrik 10 ha seharga Rp.
350.000.000.000, minimal dalam setahun terjual 7 unit pabrik. Untuk menjalankan strategi
ini, kedua perusahaan harus sering untuk mengikuti kegiatan pameran/expo pembangunan
kawasan industri. Dengan adanya ini, maka diharapkan calon investor dapat mengetahui
industri yang akan dibangun beserta infrastrukturnya. Kematangan dalam strategi
pemasaran atau marketing sangat diperlukan untuk mendukung suksesnya strategi ini,
sehingga diharapakan transaksi penjualan lahan industri kepada investor berlangsung lancar
dan memenuhi target yang ditetapkan. Strategi penjualan diawal ini dapat menjadi sebuah
alternatif pembiayaan pembangunan tanpa harus melakukan peminjaman kredit dari bank.
-
7/23/2019 Identifikasi Pembiayaan Pengembangan Industri di Cikande Serang
18/27
J u r u s a n P e r e n c a n a a n W i l a y a h d a n K o t a
P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n 14
Bab IV. Skema Penanganan Pembiayaan
Pembangunan
4.1 Skema Pembiayaan Pembangunan
Dalam perhitungan kelayakan proyek pengembangan kawasan industri oleh PIS dan
NAIE, dirumuskan beberapa skema penanganan terkait pembiayaan dan biaya yang
dibutuhkan. Hal ini digunakan sebagai dasar kelayakan proyek, dimana asumsi yang
dilakukan didasarkan pada kondisi riil penanganan pengadaan proyek tersebut. Berikut
adalah beberapa skema yang digunakan:
-
Kebutuhan dana yang dibutuhkan untuk pengembangan kawasan industri oleh PIS
dan NAIE adalah sebesar total 1,051 Triliun Rupiah (526 Milyar Rupiah untuk PIS
dan 524 Milyar Rupiah untuk NAIE). Dimana sumber dana tersebut, sebagian
besar dipenuhi oleh ekuitas/modal dari perusahaan. Sisanya, untuk menutupi
kekurangan biaya, dilakukan kredit pinjaman dari bank (data sumber pembiayaan
dapat dilihat pada tabel di bab sebelumnya)
- Waktu pelaksanaan pembangunan kawaan industri oleh PIS dan NAIE direncanakan
berlangsung mulai dari tahun 2011 hingga tahun 2018. (Jadwal mengenaipelaksanaan pembangunan pproyek dapat dilihat pada tabel di bab sebelumnya)
- Untuk merealisasikan proyek tersebut, dibutuhkan tenaga kerja. Saat ini, dalam
menjalankan proyek tersebut dipekerjakan total 83 pegawai (52 dari PIS dan 31 dari
NAIE). Komposisi pegawai dari PIS, terdiri atas lulusan sarjana ke atas sebanyak 14
orang, diploma sebanyak 23 orang serta lulusan SLTA kebawah sebanyak 15 orang.
Sedangkan komposisi pegawai dari NAIE, terdiri atas lulusan sarjana keatas
sebanyak 11 orang, diploma sebanyak 12 orang serta lulusan SLTA kebawah
sebanyak 8 orang. Kedepannya, ketika pembangunan proyek telah dijalankan, tidak
menutup kemugkinan terjadi penambahan tenaga kerja pada kedua perusahaan
tersebut.
Langkah berikutnya yang dilakukan adalah menilai kelayakan proyek berdasarkan
analisis finansial.
-
7/23/2019 Identifikasi Pembiayaan Pengembangan Industri di Cikande Serang
19/27
J u r u s a n P e r e n c a n a a n W i l a y a h d a n K o t a
P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n 15
4.2 Analisis Finansial
Untuk mengetahui suatu proyek dikatakan layak atau tidak untuk dilanjutkan maka
perlu dilakukan analisis finansial untuk mengetahui apakah prospek proyek tersebut
menguntungkan kedepannya. Bila menguntungkan maka proyek tersebut layak untuk
dilanjutkan. Namun bila hasil perhitungan menunjukkan impas atau bahkan rugi, maka perlu
dilakukan peninjauan ulang terhadap pelaksanaan proyek tersebut.
Tingkat kelayakan pengembangan kawasan industri, dapat dinilai berdasarkan
parameter-parameter yang diterima secara umum seperti NPV (net present value),
IRR (internal rate of return), payback perioddan sebagainya. Analisa finansial mengenai
kelayakan pengembangan industri di Cikande, Serang oleh PIS dan NAIE dapat dilihat pada
penjelasan dibawah ini.
Internal Rate of Return (IRR)
Hasil perhitungan Internal Rate of Return (IRR) untuk proyek PIS atas arus kas
bersih adalah 28,13%. Berdasarkan kriteria IRR atas kelayakan suatu proyek (IRR =
28,13% lebih besar dari bunga bank 16,15%), maka proyek PIS ini memenuhi kriteria
tersebut dan layak untuk didanai.
Hasil perhitungan Internal Rate of Return (IRR) untuk proyek NAIE atas arus kas
bersih adalah 25,48%. Berdasarkan kriteria IRR atas kelayakan suatu proyek (IRR =
25,48% lebih besar dari bunga Bank 16,01%), maka proyek NAIE ini memenuhi kriteria
tersebut dan layak untuk didanai.
Net Present Value (NPV)
Dari hasil perhitungan, didapat Net Present Value (NPV) untuk proyek PIS atas
arus kas bersih dengan tingkat diskonto sekitar 16,15% adalah sebesar Rp49.999 juta
(49,9 Milyar Rupiah). Berdasarkan kriteria NPV atas kelayakan suatu proyek (NPV = Rp
49.999 juta, lebih besar dari nol), maka proyek PIS ini memenuhi kriteria tersebut dan layak
untuk didanai.
Sedangkan untuk proyek NAIE, Net Present Value (NPV) atas arus kas bersih dengan
tingkat diskonto sekitar 16,01% adalah sebesar Rp 58.065 juta (58 Milyar Rupiah).
Berdasarkan kriteria NPV atas kelayakan suatu proyek (NPV = Rp58.065 juta, lebih besar
dari nol), maka proyek NAIE ini memenuhi kriteria tersebut dan layak untuk didanai.
-
7/23/2019 Identifikasi Pembiayaan Pengembangan Industri di Cikande Serang
20/27
J u r u s a n P e r e n c a n a a n W i l a y a h d a n K o t a
P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n 16
Profitability Index (PI)
Hasil perhitungan Profitability Index (PI) untuk proyek PIS atas arus kas bersih
dengan tingkat diskonto sekitar 16,15% adalah sebesar 1,55. Berdasarkan kriteria PI atas
kelayakan suatu proyek (PI = 1,55 lebih besar dari 1), maka proyek PIS ini memenuhi
kriteria tersebut dan layak untuk didanai.
Sedangkan hasil perhitungan Profitability Index (PI) untuk proyek NAIE atas
arus kas bersih dengan tingkat diskonto sekitar 16,01% adalah sebesar 1,69.Berdasarkan
kriteria PI atas kelayakan suatu proyek (PI = 1,69 lebih besar dari 1), maka proyek NAIE ini
memenuhi kriteria tersebut dan layak untuk didanai.
Payback Period (PP)
Hasil perhitungan Payback Period (PP)atau periode pulang pokok untuk proyek PIS
adalah sekitar 4 tahun 2 bulan.
Sedangkan hasil perhitungan Payback Period (PP) atau periode pulang pokok
untuk proyek NAIE adalah sekitar 5 tahun 12 bulan.
Break Even Point (BEP)
Hasil perhitungan Break Even Point (BEP) menunjukkan bahwa pada rata-rata
tingkat penjualan Rp 75.871 juta (dengan kisaran terendah Rp 6.937 juta pada tahun2016 dan tertinggi Rp 162.333 juta pada tahun 2014) proyek PIS mencapai titik impasnya.
Sedangkan hasil perhitungan Break Even Point (BEP) menunjukkan bahwa
pada rata-rata tingkat penjualan Rp 73.186 juta (dengan kisaran terendah Rp 25.527
juta pada tahun 2013 dan tertinggi Rp 139.866 juta pada tahun 2018) proyek NAIE
mencapai titik impasnya.
-
7/23/2019 Identifikasi Pembiayaan Pengembangan Industri di Cikande Serang
21/27
J u r u s a n P e r e n c a n a a n W i l a y a h d a n K o t a
P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n 17
Tabel 11. Analisa Finansial Kelayakan Pembangunan Industri oleh PT PIS
Sumber : Dokumen Studi Kelayakan Pengembangan Kawasan Industri Oleh PT Prisma Inti Semesta and PT New Asia Industrial Estate
-
7/23/2019 Identifikasi Pembiayaan Pengembangan Industri di Cikande Serang
22/27
J u r u s a n P e r e n c a n a a n W i l a y a h d a n K o t a
P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n 18
Tabel 12. Analisa Finansial Kelayakan Pembangunan Industri oleh PT NAIE
Sumber : Dokumen Studi Kelayakan Pengembangan Kawasan Industri Oleh PT Prisma Inti Semesta and PT New Asia Industrial Estate
-
7/23/2019 Identifikasi Pembiayaan Pengembangan Industri di Cikande Serang
23/27
J u r u s a n P e r e n c a n a a n W i l a y a h d a n K o t a
P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n 19
4.3 Skema Penanganan Persoalan Pembiayaan Pembangunan
Dalam prakteknya, segala macam kegiatan pembangunan proyek memiliki
permasalahan yang bisa menghambat pelaksanaan pembangunan. Selain itu, juga terdapat
resiko mengenai ketidakpastian dalam menerima hasil/imbalan yang direncanakan. Maka
dari itu, dengan adanya permasalahan dan resiko ini, perlu dipikirkan sebuah langkah
antisipatif agar kegiatan pembangunan proyek dapat berjalan dengan lancar sesuai jadwal.
Berikut ini adalah faktor-faktor resiko yang dinilai memiliki dampak cukup signifikan
terhadap keuntungan beserta usulan saran untuk menanggulangi dampak dari resiko
tersebut:
- Resiko Persaingan Usaha
Persaingan antar kawasan industri di wilayah sekitar lokasi proyek termasuk cukup
tinggi dengan telah berdirinya beberapa perumahan seperti kawasan industri Jababeka dan
MGM. Masing-masing kawasan industri tersebut mempunyai segmentasi pasar tersendiri.
Dengan demikian, meskipun persaingan usaha kawasan industri sekitar lokasi proyek cukup
tinggi, tetapi oleh karena segmentasi pasar masih terbuka cukup luas, maka prospek pasar
dan keuntungan yang diharapkan diperkirakan dapat tercapai.
Oleh karenanya, untuk bisa bersaing dengan baik bersama kompetitor-kompetitor
lainnya, maka perusahaan harus mampu menyediakan infrastruktur yang baik beserta
manajemen perawatannya. Dengan adanya infrastruktur yang baik dan terawat diharapkan
mampu menarik konsumen untuk membeli produk-produk dari perusahaan (misal: kavling
industri dan perumahan)
- Resiko Keterlambatan Penyelesaian Proyek
Proyek pembangunan kawasan industri yang sedang berjalan ini hendaknya
dijalankan sesuai dengan jadwal pembangunan perumahan yang sudah ditetapkan.
Keterlambatan penyelesaian proyek pembangunan dapat berakibat pada melambatnya
proses penjualan kepada konsumen. Selain itu, keterlambatan tersebut juga dapat berimbas
pada lambatnya pendapatan yang akan diperoleh.
Maka dari itu, agar kegiatan pembangunan berlangsung dengan lancar, maka perlu
dilakukan pengawasan dan asistensi secara ketat dan bertahap dengan perusahaan
konstruksi dan pihak-pihak lainnya yang terlibat agar kegiatan pembangunan selesai tepat
waktu.
-
7/23/2019 Identifikasi Pembiayaan Pengembangan Industri di Cikande Serang
24/27
J u r u s a n P e r e n c a n a a n W i l a y a h d a n K o t a
P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n 20
- Resiko Kondisi Perekonomian Nasional Tidak Stabil
Perkembangan permintaan akan lahan industri sedikit banyak dipengaruhi oleh
kondisi perekonomian nasional. Kondisi perekonomian nasional yang stabil dan
cenderung menuju ke arah perbaikan akan berdampak pada aspek kondusif pada dunia
usaha. Kemajuan suatu perusahaan akibat dari semakin membaiknya kondisi
perekonomian nasional akan semakin meningkatkan permintaan akan lahan industri.
Sebaliknya, kondisi perekonomian yang tidak stabil cenderung ke arah merosotnya kondisi
perekonomian nasional akan berdampak pada kemunduran dalam dunia usaha.
Oleh karena itu, diperlukan sinergitas antara pemerintah, masyarakat dan pelaku
usaha untuk bersama-sama menjaga kondisi perekonomian nasional supaya tetap stabil dan
kondusif.
- Resiko Perubahan Tingkat Suku Bunga
Perubahan tingkat suku bunga dapat berpengaruh terhadap biaya modal proyek.
Tingkat suku bunga yang tinggi akan meningkatkan biaya modal proyek dimana pada
akhirnya akan mengurangi tingkat keuntungan yang diharapkan. Pengaruh tingkat suku
bunga ini mempengaruhi baik biaya modal ekuitas maupun hutang. Upaya untuk
mengurangi faktor resiko ini secara langsung tidak ada, mengingat mengingat faktor resiko
ini merupakan variabel makro. Upaya secara tidak langsung adalah dengan mempercepat
pembayaran komponen biaya modal hutang, sehingga menghindari terjadinya faktor resiko
ini di masa mendatang. Meskipun demikian upaya ini tidak berdampak pada faktor resiko
terhadap biaya modal ekuitas.
- Resiko Kenaikan Bahan Bangunan
Kenaikan harga bahan bangunan dapat diakibatkan dari langkanya persediaan bahan
bangunan tersebut di pasaran atau dapat juga diakibatkan dari faktor makro ekonomi
dengan kenaikan tingkat inflasi. Kenaikan harga bahan bangunan ini dapat menghambat
proyek pembangunan kawasan industri yang masih berjalan. Kenaikan harga ini juga dapat
mengganggu alokasi dana yang sudah ditetapkan.
Maka dari itu, dalam mengantisipasi hal tersebut dapat diadakan perjanjian tertentu
dengan pihak pemasok bahan bangunan serta melakukan analisa kecenderungan perubahan
harga bahan-bahan bangunan di masa mendatang.
-
7/23/2019 Identifikasi Pembiayaan Pengembangan Industri di Cikande Serang
25/27
J u r u s a n P e r e n c a n a a n W i l a y a h d a n K o t a
P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n 21
Bab V. Kesimpulan dan Rekomendasi
5.1 Kesimpulan
Pengkajian mengenai masalah pembiayaan pembangunan di kawasan industri di
Cikande, Serang menjelaskan bahwa Pemerintah Serang memiliki rencana dalam
pengembangan wilayahnya yang dengan tujuan untuk memacu pertumbuhan ekonomi
wilayah yang nantinya akan menjadi tumpuan peningkatan PAD Kabupaten. Salah satu
strategi yang ditawarkan adalah pengembangan kawasan industri.
Salah satu kawasan industri di Kabupaten Serang yang akan dibangun adalah
kawasan industri milik PT Prisma Inti Semesta (PIS) dan PT New Asia Industrial Estate
(NAIE). Kawasan industri yang akan dikembangkan oleh PIS dan NAIE nantinya akan
memiliki berbagai fasilitas penunjang modern untuk memberikan kemudahan kepada para
tenant. Disamping itu, pembangunan secara bertahap oleh PIS akan dilaksanakan selama
enam tahun kedepan dimulai pada tahun 2011, sementara NAIE akan dilaksanakan selama
tujuh tahun kedepan dimulai pada tahun 2012. Berdasarkan hasil NPV, IRR, PP dan BEP
proyek ini layak untuk didanai.
Hasil analisis sensitivitas juga memperlihatkan variabel-variabel yang cukup sensitif
mempengaruhi kelayakan proyek PIS dan NAIE adalah perubahan lahan industri terjual,
perubahan harga jual lahan industri serta perubahan biaya pembangunan lahan industri.
Atas pertimbangan yang sudah dijelaskan maka, proyek PIS dan NAIE ini dapat
direkomendasikan untuk dilaksanakan karena akan memberikan tambahan net worth bagi
pemegang atau pemilik proyek tersebut.
2.2
RekomendasiAdapun rekomendasi yang dapat ditawarkan mengenai alternatif pembiayaan
pembangunan kawasan industri di Cikande, Serang dalam rangka menutup kekurangan
biaya pembangunan adalah sebagai berikut :
Agar keuntungan perusahaan dapat ditingkatkan, maka peminjaman kredit bank
dapat diganti dengan strategi pencarian sumber pembiayaan lainnya. Salah satu
strategi yang dapat dilakukan adalah dengan membuka sistem pembiayaan bayar di
muka (inden) kepada perusahaan-perusahaan yang berminat untuk membeli lahan
pabrik PIS dan NAIE. Sistem pembiayaan ini dapat dilakukan dengan cara
-
7/23/2019 Identifikasi Pembiayaan Pengembangan Industri di Cikande Serang
26/27
J u r u s a n P e r e n c a n a a n W i l a y a h d a n K o t a
P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n 22
memantapkan strategi marketing perusahaan, lalu perusahaan disarankan untuk
banyak mengikuti kegiatan pameran/expountuk menarik pembeli. Dengan adanya
strategi yang matang dan penetapan target penjualan yang tepat, diharapkan sistem
inden ini dapat menutupi kekurangan biaya pembangunan kawasan industri sehingga
tidak perlu lagi untuk meminjam kredit di bank.
Agar pengeluaran perusahaan tidak terlalu besar, maka diperlukan adanya kerja
antara pihak pengelola industri dengan pemerintah dalam hal penyediaan
infrastruktur pendukung industri, contohnya : jalan, listrik, gas, air bersih dan lain-
lain. Adanya fasilitas ini tentunya juga akan menjadi faktor pendukung untuk
menarik investor dalam berinvestasi di kawasan tersebut.
-
7/23/2019 Identifikasi Pembiayaan Pengembangan Industri di Cikande Serang
27/27
J u r u s a n P e r e n c a n a a n W i l a y a h d a n K o t a
Daftar Pustaka
Masterplan Pengembangan Kawasan MCIE untuk Berbagai Konsep Industri. (2013).Retrieved Desember 19, 2014, from ModernCikande Industrial Estate:
http://www.modern-cikande.co.id/lang_id/masterplan.html
Cikande-Serang, Wikipedia Bahasa Indonesia, Ensiklopedia Bebas. (2014, Maret 2014).
Retrieved Desember 19, 2014, from Wikipedia:
http://id.wikipedia.org/wiki/Cikande,_Serang
Industri - Wikipedia Bahasa Indonesia, Ensiklopedia Bebas . (2014, November 12). Retrieved
Desember 19, 2014, from Wikipedia: http://id.wikipedia.org/wiki/Industri
Suryantoro, F., & Hartomo, S. S. (2011). Studi Kelayakan Pengembangan Kawasan Industri
oleh PT Prisma Inti Semesta dan PT The New Asia Industrial Estate.Jakarta: KJPP
Firman Suryantoro, Sugeng Suzy Hartomo & Rekan.