identifikasi pembiayaan pengembangan industri di cikande serang

7/23/2019 Identifikasi Pembiayaan Pengembangan Industri di Cikande Serang

1/27

P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n ( R P 1 4 - 1 3 1 5 )

Kajian Pembiayaan Pengembangan Kawasan Industridi Kecamatan Cikande Kabupaten Serang

Studi Kasus :

Disusun Oleh

Nur Hidayat

Hesty Ristianti P

Cindy Nur Aziza R

Ulul Hidayah

Afrizal Maarif

Esau Wilem H

3609100005

3612100007

3612100009

3612100016

3612100035

3612100701

Dosen Pembimbing:

Dr. Ir. Eko Budi Santoso, Lic.rer.reg

Jurusan Perencanaan Wilayah dan KotaFakultas Teknik Sipil dan PerencanaanInstitut Teknologi Sepuluh Nopember

2014

Studi Kelayakan Pengembangan KawasanIndustri oleh PT Prisma Inti Semesta dan PT NewAsia IndustrialEstate


2/27

J u r u s a n P e r e n c a n a a n W i l a y a h d a n K o t a

P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n i

Kata Pengantar

Puji syukur kehadirat Ilahi Robbi, Tuhan Yang Maha Esa yang telah memberikan

rahmat serta hidayah-Nya sehingga penyusunan makalah studi kelayakan ini dapat

diselesaikan tepat waktu. Tidak lupa kami menyampaikan terima kasih kepada:

1.Bapak Dr. Ir. Eko Budi Santoso, Lic.rer.reg. dan Vely Kukinul Siswanto selaku dosen

pembimbing mata kuliah Pembiayaan pembangunan.

2.Orang tua dan keluarga yang selalu memberikan dorongan semangat.

3.Teman-teman yang telah membantu dalam proses penyelesaian makalah ini.

Makalah dengan judul Kajian Pembiayaan Pengembangan Kawasan Industri

di Kecamatan Cikande Kabupaten Serang ini disusun sebagai tugas mata kuliah

Pembiayaan Pembangunan dalam Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Institut Teknologi

Sepuluh Nopember Surabaya untuk memahami dan mengerti tentang substansi pada

komponen dan skema pembiayaan pembangunan dalam sebuah proyek.

Dalam proses penyelesaian makalah penelitian kecil ini tentunya banyak kekurangan,

baik dari pengambilan referensi data maupun penulisannya. Oleh karena itu, kami

mengharapkan kritik dan saran dari berbagai pihak demi kesempurnaan makalah ini.

Demikianlah makalah ini disusun, semoga bermanfaat bagi berbagai pihak dan dapat

memberikan kontribusi pada peningkatan kualitas pembelajaran mata kuliah Pembiayaan

Pembangunan.

Surabaya, 14 Desember 2014

Penulis


3/27


P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n ii

Daftar Isi

Kata Pengantar .............................................................................................................. i

Daftar Isi ....................................................................................................................... ii

Daftar Tabel ................................................................................................................. iii

Daftar Gambar .............................................................................................................. iii

Bab I. Pendahuluan ...................................................................................................... 1

1.1 Latar Belakang .................................................................................................... 1

1.2 Rumusan Masalah ................................................................................................ 1

1.2 Tujuan ................................................................................................................ 2

1.3 Metode ........................................................................................................... 2

1.4 Ruang Lingkup ................................................................................................ 2

Bab II. Evaluasi Singkat Kasus Studi ............................................................................... 3

2.1 Deskripsi Sektor Pembangunan yang Akan Dibiayai ................................................ 3

2.2 Review Konsep Pembiayaan yang Telah Dilakukan .................................................. 6

2.2.1 Komponen Biaya ........................................................................................... 6

2.2.2 Jadwal Pelaksanaan Pembangunan ................................................................. 9

2.2.2 Kajian Pembiayaan dan Sumber-Sumber Pembiayaan ....................................... 9

2.2.3 Strategi Pembiayaan yang Digunakan ............................................................. 10

2.2.4 Prediksi Pembiayaan Pembangunan Industri Cikande ....................................... 11

Bab III. Eksplorasi Instrumen Pembiayaan ..................................................................... 12

3.1 Kajiaan Struktur Anggaran Pusat/ Daerah ............................................................. 12

3.2 Eksplorasi Sumber-Sumber Pembiayaan Konvensional dan Non-Konvensional .......... 12

Bab IV. Skema Penanganan Pembiayaan Pembangunan .................................................. 14

4.1 Skema Pembiayaan Pembangunan ....................................................................... 14

4.2 Analisis Finansial ................................................................................................. 15

4.3 Skema Penanganan Persoalan Pembiayaan Pembangunan ..................................... 19


4/27


P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n iii

Bab V. Kesimpulan dan Rekomendasi ............................................................................ 21

5.1 Kesimpulan ........................................................................................................ 21

2.2 Rekomendasi .................................................................................................. 21

Daftar Pustaka ............................................................................................................. 23

Daftar Tabel

Tabel 1. Rencana Pengembangan Kawasan Industri ......................................................... 5

Tabel 2. Asumsi Komponen Pembentukan Pembiayaan PIS ............................................... 7

Tabel 3. Asumsi Komponen Pembentukan Pembiayaan NAIE ............................................ 7

Tabel 4. Asumsi Struktur Biaya Pembangunan PIS ........................................................... 7

Tabel 5. Asumsi Struktur Biaya Pembangunan NAIE ......................................................... 8

Tabel 6. Asumsi Kenaikan Biaya dan Rasio PIS ................................................................ 8

Tabel 7. Asumsi Kenaikan Biaya dan Rasio NAIE .............................................................. 8

Tabel 8. Jadwal Pelaksanaan Pembangunan .................................................................... 9

Tabel 9. Rencana dan Realisasi Pembiayaan ................................................................... 10

Tabel 10. Rincian Realisasi Kredit Bank .......................................................................... 10

Tabel 11. Analisa Finansial Kelayakan Pembangunan Industri oleh PT PIS ......................... 17

Tabel 12. Analisa Finansial Kelayakan Pembangunan Industri oleh PT NAIE ...................... 18

Daftar GambarGambar 1. Peta Lokasi Cikande, Kabupaten Serang ................................................ 4


5/27


P e m b i a y a a n P e m b a n g u n a n 1

Bab I. Pendahuluan

1.1 Latar Belakang

Sektor industri merupakan sebuah sektor strategis yang diharapkan dapat memacu

perkembangan suatu daerah. Di Pulau Jawa sendiri banyak terdapat kawasan-kawasan yang

telah terbangun menjadi sebuah industri maupun kawasan yang nantinya akan

direncanakan sebagai kawasan industri. Salah satu contoh kawasan yang akan

dikembangkan sebagai kawasan industri adalah kawasan Cikande di Kabupaten Serang,

Banten. Sebelum diambil keputusan untuk membangun sebuah kawasan industri, perlu

dilakukan suatu penilaian atau studi kelayakan untuk mengetahui proyek pembangunan ini

apakah nantinya menguntungkan sehinggga layak untuk dikembangkan. Pada konteks ini,

diambil sebuah contoh kasus Studi Kelayakan Pengembangan Kawasan Industri oleh PT

Prisma Inti Semesta dan PT The New Asia Industrial Estate. Studi kelayakan ini merupakan

permintaan dari PT Modernland Realty, Tbk. sebagai salah satu bahan pertimbangan

perusahaan tersebut dalam rangka ekspansi usaha.

PT Modernland Realty, Tbk. merupakan perseroan terbatas (PT) yang berencanamenerbitkan hak memesan efek lebih dahulu (rights issues) sebesar Rp 800 Milyar. Rencana

rights issues tersebut digunakan sebagai ekspansi usaha dan penambahan modal kerja.

Rencana tersebut adalah ekspansi usaha PT Prisma Inti Semesta (PIS) dan PT The New Asia

Industrial Estate (NAIE). Diharapkan dengan mengkaji dokumen studi kelayakan ini bisa

menambah wawasan mahasiswa dalam hal implementasi konsep pembiayaan

pembangunan.

1.2 Rumusan MasalahRumusan masalah yang akan dijawab dalam penulsian makalah ini adalah:

1. Bagaimanakah persoalan pembiayaan pembangunan pada stusi kasus pengembangan

kawasan industri di Cikande, Serang?

2. Apakah pengembangan kawasan industri di Cikande, Serang layak untuk dibangun secara

finansial?

3. Apa sajakah sumber-sumber pembiayaan dan alternatifnya yang relevan dengan studi

kasus?


6/27



4. Bagaimanakah strategi pembiayaan pembangunan yang cocok untuk diimplementasikan

pada studi kasus?

1.2 Tujuan

Tujuan dari penulisan makalah tugas pembiayaan pembangunan ini adalah:

1. Merumusakan persoalan pembiayaan pembangunan pada studi kasus pengembangan

kawasan industri di Cikande, Serang;

2. Mengetahui analisis dan tingkat kelayakan pembiayaan pada studi kasus pengembangan

kawasan industri di Cikande, Serang;

3. Mengidentifikasi alternatif sumber-sumber pembiayaan yang relevan;

4. Menyusun strategi pembiayaan pada studi kasus pengembangan kawasan industri di

Cikande, Serang.

1.3 Metode

Adapun metode pendekatan dalam penyusunan laporan ini ditempuh melalui 2 (dua)

tahapan pokok, yaitu:

1.3.1 Tahap Pengumpulan Data

Tahap pengumpulan data merupakan kegiatan identifikasi terhadap hal-hal yang

berhubungan dengan studi kasus Pembiayaan Pengembangan Kawasan Industri oleh PT

PIS dan PT NAIE yang mengambil lokasi di Serang, Banten. Tahap pengumpulan data ini

meliputi kegiatan pengumpulan data sekunder dari sumber yang relevan (dokumen studi

kelayakan) dalam bentuk tulisan maupun data statistik.

1.3.2 Tahap Analisa

Tahap analisa merupakan prediksi terhadap biaya-biaya yang akan dikeluarkan,

sumber-sumber pendanaan serta analisa strategi-strategi yang tepat terhadap proses

pengembalian modal yang ada di dalam dokumen studi kelayakan ini.

1.4 Ruang Lingkup

Ruang lingkup pembahasan dalam makalah ini adalah pembiayaan pembangunan

dan pengembangan kawasan industri oleh PT PIS dan PT NAIE di Kecamatan Cikande,

Kabupaten Serang yang meliputi konsep, instrumen serta strategi pembiayaan

pembangunan yang digunakan.


7/27



Bab II. Evaluasi Singkat Kasus Studi

2.1 Deskripsi Sektor Pembangunan yang Akan Dibiayai

Sektor pembagunan yang akan dibiayai adalah sektor industri yang akan

dikembangkan di Kabupaten Serang, Banten. Serang merupakan salah satu kabupaten di

Provinsi Banten yang merupakan daerah paling barat di Pulau Jawa yang menghubungkan

Pulau Sumatera dengan Pulau Jawa. Pemerintah Serang memiliki rencana dalam

pengembangan wilayahnya dengan memindahkan lokasi Kabupaten Serang kearah Ciruas

yang juga terletak di Serang Timur, serta pemekaran pemerintahan daerah Kota Serang

menjadi Kotamadya. Dengan adanya pemecahan wilayah Kabupaten Serang, menuntut

Pemda Kabupaten Serang untuk memacu pertumbuhan ekonomi wilayah yang nantinya

akan menjadi tumpuan peningkatan PAD Kabupaten.

Ditinjau dari sisi regional, lokasi Kabupaten Serang yang terletak di Banten bagian

timur memiliki potensi besar sebagai daerah yang akan berkembang pesat. Jaraknya yang

tidak terlalu jauh dari Jakarta, akan membuat perkembangan kota menjadi cepat menjalar

menuju Kabupaten Serang, selain itu kawasan ini berbatasan dengan Kabupaten Tangerang

yang merupakan daerah padat industri. Pada saat ini terdapat beberapa perusahaaan yang

sedang mengembangkan kawasan industri di Kabupaten Serang, tepatnya di Kecamatan

Cikande. Diantaranya perusahan-perusahaan itu, terdapat dua perusahaan besar yang

berdekatan yaitu PT Prisma Inti Semesta (PIS) yang sedang mengembangkan kawasan

industri dan perumahan sederhanayang terletak di Kelurahan Barengkok dan Sukatani,

Kecamatan Cikande, Kabupaten Serang. Serta PT The New Asia Industrial Estate (NAIE)

yang merupakan pengembang kawasan industri yang terletak di Kelurahan Nambo Udik

dan Situterate, Kecamatan Cikande, Kabupaten Serang.

PT Modernland Realty, Tbk merupakan sebuah perusahaan yang memiliki ruang

lingkup kegiatan usaha meliputi, antara lain; pengembangan real estat, golf dan country

club, kontraktor dan perdagangan. Pada saat ini, kegiatan perusahaan adalah berupa

pengembangan dan penjualan real estat dan apartemen serta pengelolaan lapangan golf

dan restoran club house. Perusahaan ini berencana menerbitkan hak memesan efek terlebih

dahulu (rights issues)sebesar Rp 800 Milyar. Rencana penggunaan dana hasil rights issues

ini adalah untuk ekspansi usaha dan penambahan modal kerja. Salah satu rencana ekspansi

usaha tersebut adalah melakukan akuisisi PT Prisma Inti Semesta (PIS) dan PT The NewAsia Industrial Estate (NAIE). Hal ini dilakukan oleh PT Modernland Realty, Tbk untuk


8/27



berekspansi terhadap kawasan industri Modern Cikande yang selama ini telah dimiliki dan

dikuasai.

Kawasan industri PIS dan NAIE berada dalam satu kompleks Kecamatan Cikande,

yang tersebar di beberapa kelurahan, yaitu Kelurahan Barengkok, Kelurahan Sukatani,

Kelurahan Nambo Udik, dan Kelurahan Situterate. Secara umum akses ke lokasi ini dapat

ditempuh melalui jalan tol Jakarta-Merak kemudian keluar tol pintu Ciujung (9 kilometer ke

lokasi) atau pintu Balaraja (17 Kilometer ke lokasi). Selain itu akses ke tempat-tempat

utama lain juga dapat dijangkau melalui jalan tol, misalnya jarak dari lokasi ke pelabuhan

laut Tanjung Priok (75 Km), Jakarta (68 Km), Bandara Soekarno-Hatta (50 Km), serta calon

Pelabuhan Laut Bojonegara (55 Km).

Gambar 1. Peta Lokasi Cikande, Kabupaten SerangSumber : Dokumen Studi Kelayakan Pengembangan Kawasan Industri Oleh PT Prisma Inti Semesta and PT New

Asia Industrial Estate

Secara umum pembangunan kawasan industri dimaksudkan untuk memberi

kemudahan bagi investor untuk merealisasikan investasinya terutama untuk sektor industri

serta membantu pemerintah untuk melakukan pembangunan industri berwawasan

lingkungan. Disamping itu juga berfungsi sebagai partnerpemerintah untuk meningkatkan

dan menarik investasi dari luar negeri. Saat iniPIS telah mengembangkan area seluas 80

hektar yang telah dilengkapi oleh prasarana penunjang seperti, jaringan jalan, jaringan

listrik, jaringan air, jaringan telepon, dan jaringan gas alam. Selain itu pada kawasan industri

PIS juga telah dilengakapai beberapa sarana fasilitas penunjang seperti mobil pemadam

kebakaran dan adanya pos polisi untuk menunjang pengelolaan keamanan kawasan. Dimasa

mendatang, akan dibangun sarana umum dan komersial seperti sarana olah raga,


9/27



penginapan, asrama pegawai, ruko sebagai lokasi bank, restoran dan lain lain, pengolahan

air limbah, dan sebagainya. Pada kawasan Industri PIS juga telah terbangun Perumahan

Puri Teratai dibangun untuk melengkapi fasilitas perumahan karyawan kawasan industri

yang juga dijual untuk umum. Dalam Perumahan ini dibangun rumah sederhana dengan

type 22/60 dan 29/60 yang dibuat dengan sistem cluster dan jalan lingkungan yang dicor

beton untuk mengingkatkan daya jual.

Sementara saat ini kawasan industri NAIE belum memiliki infrastruktur karena

letaknya dibelakang kawasan industri PIS. Direncanakan pembangunan infrastruktur

kawasan industri dilakukan mulai tahun 2013, dan menjadi satu kesatuan dengan kawasan

PIS. Infrastruktur yang akan dibangun sama dengan kawasan industri PIS. Dari ijin yang

diperoleh seluas 200 hektar, NAIE merencanakan untuk memperluas area kawasan menjadi

350 hektar, karena ketersediaan lahan dan mempertimbangkan prospek usaha. Rencana

pengambangan Kawasan Industri Cikande adalah sebagi berikut:

Tabel 1. Rencana Pengembangan Kawasan Industri

Kawasan Indutri Kawasan Perumahan

1. Lokasi : Kec. Cikande, Kab. Serang,Propinsi Banten.

2. Jarak ke lokasi : dari Jakarta Pusat 68 km, dari Pelabuhan Tanjung Priok 75 km, dari bandar udara internasional Soekarno-

Hatta 50 km,

dari pintu tol Kebon Jeruk 55 km, dari pintu tol Balaraja 17 km, dari pintu tol Ciujung 9 km, dari pelabuhan Bojonegoro (akan

dibangun) 55 km.3. Luas area : 350 hektar (sudah

dibangun seluas sekitar 100 hektar,

dimana pada saat ini sudah ada 10perusahaan).

4. Infrastruktur : Jalan paving blok dengan ketebalan 10 cm,

jalan utama 32-50 meter ROW, dan jalansekunder 15-24 meter ROW.

Saluran air, beton bertulang, sistemterbuka.

Listrik dari PLN dengan kapasitas 180 MVA

(occupied 140 MVA). Air dari PDAM dengan kapasitas 100

liter/detik yang dapat ditingkatkan hingga2.000 liter/detik (occupied 50 liter/detik).

Gas dari PGN dengan nilai kadar panasstandar 8.700 KCal/meter kubik atau rata-rata 1.008 BTU/SCF @ berat jenis 0,577.

Komunikasi untuk telepon dari PT TelkomIndonesia dengan kapasitas 4.000 SST(occupied 3.000 SST), sementara untukakses Internet dari PT Indosat atau PT

Telkom Indonesia.5. Fasilitas pendukung : Perumahan untuk karyawan, jaraknya

1. Jarak ke lokasi : dari Jakarta Pusat 65 km, dari pintu tol Kebon Jeruk 55 km, dari pintu tol Balaraja 15 km, dari pintu tol Ciujung 16 km,2. Luas area : 10,2 hektar (akan dibangun 882

unit rumah sederhana sehat (RSSh).

3.

Spesifikasi teknis : Pondasi batu kali, Dinding batako diplester, dicat luar-dalam, Atap genteng beton berwarna, Plafond eternity dicat, Lantai keramik, Kusen kayu dicat, Pintu double triplek Jendela kayu dicat, Closet jongkok berglazur, Bak mandi fiber, Air bersih jet pump, Listrik PLN 1.300 watt.4. Fasilitas umum :

Tempat ibadah, Puskesmas, Pasar tradisionil, Mini market, rumah makan, wartel/warnet, Taman, sarana olah raga, Terminal angkot. Tipe rumah : Tipe 22/60, 29/60 dan 22/72, Sistem cluster,5. Kepemilikan tanah : Hak Guna Bangunan (HGB).

Cara pemilikan : Cash atau fasilitas kreditbersubsidi (KPR-BTN).

6. Lokasi : Kec. Cikande, Kab. Serang, Propinsi

Banten.


10/27



sekitar 4 kilometer dari lokasi MCIE(ModernCikande Industrial Estate), 4.500unit rumah telah dibangun.

Mobil pemadam kebakaran. Kantor Pos. Poliklinik 24 jam.

Telepon umum.6. Fasilitas komersial : Bank, rumahmakan/restoran, dan mini market.

7. Ukuran kavling : Minimum 3.000 meterpersegi.Kepemilikan tanah : Hak Guna Bangunan(HGB) selama 30 tahun, dapatdiperpanjang selama 20 tahun dandiperbaharui untuk selama 30 tahun lagi.

Sumber : Dokumen Studi Kelayakan Pengembangan Kawasan Industri Oleh PT Prisma Inti Semesta and PT NewAsia Industrial Estate

2.2 Review Konsep Pembiayaan yang Telah Dilakukan

2.2.1 Komponen Biaya

Biaya produksi adalah salah satu faktor produksi yang dikorbankan dalam proses

produksi untuk menghasilkan produk. Dalam kegiatan perusahaan, biaya produksi

merupakan keseluruhan biaya yang dikorbankan untuk menghasilkan produk hingga produk

itu sampai di pasar, atau sampai ke tangan konsumen. Seluruh biaya yang dikorbankan

untuk menghasilkan produk hingga produk itu sampai di pasar, atau sampai ke tangan

konsumen merupakan biaya produksi yang terdiri dari beberapa komponen yaitu ; (a) bahan

baku atau bahan dasar, termasuk bahan setengah jadi; (b) bahan-bahan pembantu atau

bahan penolong; (c) upah tenaga kerja tidak terdidik dan tenaga kerja terdidik; (d)

penyusutan peralatan produksi; (e) bunga modal; (f ) sewa (gedung atau peralatan yang

lain); (g) biaya pemasaran, seperti biaya penelitian dan analisis pasar produk, biaya

angkutan dan pengiriman, dan biaya reklame atau iklan; (h) pajak perusahaan.

Komponen pembiayaan dalam proyek pada tahun tertentu selama periode tahun

2011-2015 terdiri dari asumsi komponen pembentukan pendapatan, biaya

pembagunan (yang dikeluarkan), prosentase kenaikan serta asusmsi rasio biaya

pada masing masing proyekakan di jelaskan di bawah ini :

- Pada proyek PIS memiliki saldo landbank pada 30 Juni 2011 untuk kawasan

industri tercatat 1.178.845 meter persegi, sedangkan untuk perumahan

tercatat 46.445 meter persegi. Rasio lahan untuk dijual terhadap total lahan yang

ada adalah 70% untuk kawasan industri dan 60% untuk perumahan, dimana sisanya


11/27



digunakan untuk infrastruktur. Diasumsikan penjualan tercatat 75% di tahun

berjalan dan piutang sebesar sepertiga dari penjualan.

- Pada proyek NAIE saldo landbankuntuk kawasan industri pada 30 Juni 2011 tercatat

1.740.122 meter persegi. Rasio lahan untuk dijual terhadap total lahan yang ada

adalah 70%, dimana sisanya digunakan untuk infrastruktur. Diasumsikan penjualan

tercatat 75% di tahun berjalan dan piutang sebesar sepertiga dari penjualan. Detail

asumsi komponen pembentuk pendapatan adalah sebagai berikut.

Tabel 2. Asumsi Komponen Pembentukan Pembiayaan PISPIS

Uraian 2011 2012 2013 2014 2015

Akuisisi Lahan Industri (m2) 523.022 228.822 251.704 289.460 198.675

Lahan Industri terjual (m2) 189.404 303.046 484.874 775.798 116.248

Harga Lahan Industri (Rp/m2) 400.000 430.000 462.250 496.919 534.188

Akuisisi Lahan Permukiman (m2) 75.000 75.000 75.000 28.555 0

Lahan Permukiman terjual (unit) 600 600 600 600 600

Harga Lahan Permukiman (Rp/unit) 60 juta 65 juta 70 juta 75 juta 80 juta


Tabel 3. Asumsi Komponen Pembentukan Pembiayaan NAIE

Uraian 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018NAIE

Akuisisi Lahan Industri (m2) 157.485 314.970 314.970 314.970 157.485 0 0

Lahan Industri terjual (m2) 0 200.000 250.000 300.000 400.000450.000 500.000

Harga Lahan Industri (Rp/m2) 0 420.000 483.000 543.375 597.713 657.484 723.232


Selain pendapatan yang diperoleh setiap tahun, suatu proyek juga akan

mengeluarkan biaya-biaya selama pembangunan yang akan dikeluarkan oleh setiap

perusahaan pemegang proyek. Detali asumsi struktur biaya pembangunan pada tiap

perusahaan untuk proyek adalah sebagai berikut.

Tabel 4. Asumsi Struktur Biaya Pembangunan PISUraian 2011 2012 2013 2014 2015PIS Infrastruktur Industri (Rp/m2) 50.000 52.500 55.125 57.881 60.775

Listrik Industri (Rp/m2) 10.000 11.000 12.100 13.310 14.641

Sertifikat Industri (Rp/m2) 6.000 6.600 7.260 7.986 8.785

Perijinan industri (Rp/m2) 1.000 1.100 1.210 1.331 1.464

Akuisisi Lahan Industri (Rp/m2) 50.000 55.000 60.500 66.550 73.205

Infrastruktur Perumahan(Rp/m2) 50.000 52.500 55.125 57.881 60.775

Listrik Perumahan (Rp/m2) 22.500 24.750 27.225 29.948 32.942

Sertifikat Perumahan(Rp/m2) 6.000 6.600 7.260 7.986 8.785

Perijinan Perumahan (Rp/m2) 1.000 1.100 1.210 1.331 1.464

Bangunan 900.000 918.000 936.360 955.087 974.189


12/27



Akuisisi Lahan Perumahan (Rp/m2) 35.000 38.500 42.350 46.585 51.244


Tabel 5. Asumsi Struktur Biaya Pembangunan NAIEUraian 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018NAIE

Infrastruktur Industri (Rp/m2) 78.000 85.800 94.380 103.818 114.200 125.620 138.182

Listrik Industri (Rp/m2) 10.560 11.616 12.778 14.055 15.461 17.007 18.708

Sertifikat Industri (Rp/m2) 9.600 10.560 11.616 12.778 14.055 15.461 17.007

Perijinan industri (Rp/m2) 2.400 2.640 2.904 3.194 3.514 3.865 4.252

Akuisisi Lahan Industri (Rp/m2) 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000 100.000


Dalam pembiayaan proyek biaya pembangunan, biaya yang didapat dan dikeluarkan

juga dipengaruhi oleh perubahan rasio biaya, serta naik turunnya biaya yang diasumsikan

dalam sebuah prosentase, seperti berikut :

Tabel 6. Asumsi Kenaikan Biaya dan Rasio PISUraian 2011 2012 2013 2014 2015PIS

Asumsi Kenaikan Biaya

Harga lahan (%) 0 7,5 7,5 7,5 7,5

Biaya secara umum (%) 10 10 10 10 10

Infrastruktur kawasan (%) 5 5 5 5 5

Listrik/sertifikat rumah 20 20 20 20 20

Bangunan rumah (%) 2 2 2 2 2

Asumsi Rasio Biaya

HPP Industri (%) 58,2 58,2 58,2 58,2 58,2

Beban operasi (%) 17,0 17,0 17,0 17,0 17,0

Pajak Final (%) 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0

HPP perumahan (%) 62,1 62,1 62,1 62,1 62,1

Beban operasi Perumahan (%) 17,0 17,0 17,0 17,0 17,0

Pajak Final Perumahan (%) 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0


Tabel 7. Asumsi Kenaikan Biaya dan Rasio NAIEUraian 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018NAIE

Asumsi Kenaikan Biaya

Harga lahan (%) 0 0 15,0 12,5 10 10 10

Biaya secara umum (%) 10 10 10 10 10 10 10

Harga akuisi lahan (%) 0 25 20 16 14 12 11

Asumsi Rasio Biaya

HPP Industri (%) 50,6 50,6 50,6 50,6 50,6 50,6 50,6

Beban operasi (%) 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0

Pajak Final (%) 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0


13/27



2.2.2 Jadwal Pelaksanaan Pembangunan

Pelaksanaan proyek kawasan industri PIS dan NAIE ini akan dilaksanakan

secara bertahap. Diperkirakan jadwal pembangunan kawasan industri akan diselesaikan

dalam waktu 6 tahun. Adapun urutan jadwal pelaksanaan proyek (serta persentase

akumulasi akuisisi lahan) kawasan industri ini secara garis besar adalah sebagai berikut:

Tabel 8. Jadwal Pelaksanaan Pembangunan

No. Pekerjaan Tahun

1 2 3 4 5 6 7 8

I PIS

Akuisisi Tanah

32% 50% 68% 84% 100%

Infrastruktur

Sertifikasi Lahan

Perijinan

Bangunan

Perumahan

II NAIE

Akuisisi Tanah

13% 38% 63% 88% 100%Infrastruktur

Sertifikasi Lahan

Perijinan


2.2.2 Kajian Pembiayaan dan Sumber-Sumber Pembiayaan

Biaya pembangunan proyek kawasan industri yang dilakukan oleh PIS dan NAIE

mencapai total sebesar Rp1.051.434 juta (1,051 Triliun Rupiah) yang akan dibiayai

dengan 2 sumber utama, yaitu: ekuitas/modal dan kredit bank. Pada prakteknya,

sebagian besar kebutuhan biaya pembangunan akan dibiayai melalui ekuitaskarena proyek

akan dikerjakan secara bertahap sehingga dimungkinkan penjualan dan pengembangan

lahan secara bersamaan. Sedangkan kredit digunakan untuk menutup kekurangan

kebutuhan pembiayaan pada periode-periode tertentu. Berikut adalah rincian rencana dan

realisasi pembiayaan PIS dan NAIE.


14/27



Tabel 9. Rencana dan Realisasi Pembiayaan

Rencana (Juta Rupiah)

No Uraian Total Ekuitas Kredit

1 PIS 526.776 466.776 60.000

2 NAIE 524.658 499.658 25.000

TOTAL 1.051.434 824.783 85.000

Realisasi

No Uraian Total Ekuitas Kredit

1 PIS 526.776 466.776 60.000

2 NAIE 524.658 499.658 25.000

TOTAL 1.051.434 824.783 85.000


Pencairan kredit bank akan dilakukan pada saat kebutuhan pembiayaan diperlukan

dengan total sebesar Rp85.000.000.000, terdiri dari PIS Rp60.000.000.000 dan NAIE

Rp25.000.000.000. Berikut adalah rincian realisasi pencairan kredit bank untuk PIS dan

NAIE.

Tabel 10. Rincian Realisasi Kredit Bank

No Uraian2011

(RP Juta)

2012

(RP Juta)

2013

(RP Juta)

2014

(RP Juta)

2015

(RP Juta)

2016

(RP Juta)

1 PIS 60.000 0 0 0 0 0

2 NAIE 0 7.500 17.500 0 0 0

TOTAL 60.000 7.500 17.500 0 0 0


2.2.3 Strategi Pembiayaan yang Digunakan

Strategi pembiayaan pembangunan digunakan untuk dapat mencapai target-target

program yang disusun dalam perencanaan pembangunan. Dalam proyek pembangunan

kawasan industri Cikande, pembiayaan bersumber dari kedua perusahaan (PIS dan NAIE).

Namun pembiayaan yang bersumber dari kedua perusahaan pun tidak cukup untuk

memenuhi kebutuhan pembiayaan proyek sehingga perlu dukungan dana dari pihak lain

untuk menjalankan proyek tersebut, oleh karenanya kedua perusahaan (PIS dan NAIE)

menggunakan strategi kredit bank. Kredit bankdengan total sebesar Rp85.000.000.000

(85 Milyar Rupiah), terdiri dari PIS Rp60.000.000.000 (60 Milyar Rupiah)dan NAIE

Rp25.000.000.000 (25 Milyar Rupiah). Maka dari itu, strategi pembiayaan yang


15/27



digunakan dalam proyek ini adalah termasuk kedalam jenis strategi pembiayaan non

konvensional.

2.2.4 Prediksi Pembiayaan Pembangunan Industri Cikande

Dalam pelaksanaan pembangunan, pembiayaan yang digunakan tidak dapat

dipastikan bahwa pembiayaan akan berjalan secara lancar. Ada beberapa faktor yang dapat

menimbulkan kendala dalam proses pembiayaan pembangunan diantaranya :

1. Keterbatasan modal kerja: Pada saat ini PIS dan NAIE mengalami keterbatasan modal

kerja, sehingga menyebabkan akselerasi pembangunan kawasan industri yang

direncanakan mengalami hambatan. Apabila hal ini tidak segera diatasi maka dapat

menimbulkan hilangnya potensi pendapatan.

2. Kenaikan bahan bangunan: Kenaikan harga bahan bangunan dapat diakibatkan dari

langkanya persediaan bahan bangunan tersebut di pasaran atau dapat juga diakibatkan

dari faktor makro ekonomi dengan kenaikan tingkat inflasi. Kenaikan harga bahan

bangunan ini dapat menghambat proyek pembangunan kawasan industri yang masih

berjalan. Kenaikan harga ini juga dapat mengganggu alokasi dana yang sudah

ditetapkan.

3. Kondisi perekonomian nasional tidak stabil: Perkembangan permintaan akan lahan

industri sedikit banyak dipengaruhi oleh kondisi perekonomian nasional. Kondisi

perekonomian nasional yang stabil dan cenderung menuju ke arah perbaikan akan

berdampak pada aspek kondusif pada dunia usaha. Kemajuan suatu perusahaan akibat

dari semakin membaiknya kondisi perekonomian nasional akan semakin meningkatkan

permintaan akan lahan industri. Sebaliknya, kondisi perekonomian yang tidak stabil

cenderung ke arah merosotnya kondisi perekonomian nasional akan berdampak pada

kemunduran dalam dunia usaha.

4. Perubahan tingkat suku bunga : Perubahan tingkat suku bunga dapat berpengaruh

terhadap biaya modal proyek. Tingkat suku bunga yang tinggi akan meningkatkan biaya

modal proyek dimana pada akhirnya akan mengurangi tingkat keuntungan yang

diharapkan.


16/27



Bab III. Eksplorasi Instrumen

Pembiayaan

3.1 Kajiaan Struktur Anggaran Pusat/ Daerah

Proyek pengembangan kawasan industri lebih bersifat pada kepemilikan privat. Maka

dari itu, dalam kegiatan pembiayaan pengembangan proyek ini sumber-sumber dana yang

digunakan untuk pembiayaan proyek ini diantaranya dapat berupa kredit bank, modal

perusahaan, perjanjian kerjasama antar perusahaan dan lain sebagainya. Namun tidak

menutup kemungkinan proyek yang bersifat privat ini dapat melakukan kerja sama dengan

pemerintah.

Dalam proyek PIS sudah terdapat Infrastruktur dalam wilayah perencanaannya

sedangkan saat ini kawasan industri NAIE belum memiliki infrastruktur karena letaknya

dibelakang kawasan industri PIS. Untuk mengurangi biaya infrastruktur ini, NAIE bisa

bekerjasama sama dengan pemerintah daerah mengenai pembangunan infrastruktur jalan,

dimana pasti diperlukan jalanan yang lebar untuk kendaraan-kendaraan berat yang akan

keluar masuk dalam kawasan industri. Sehingga biaya pembangunan infrastruktur jalan

nantinya bisa dianggarkan di dalam APBD.

3.2 Eksplorasi Sumber-Sumber Pembiayaan Konvensional

dan Non-Konvensional

Sesuai dengan penjelasan pada bab sebelumnya, sumber pembiayaan pada proyek

pengembangan kawasan industri oleh PIS dan NAIE ini berasal dari 2 sumber untama, yaituEkuitas/Modal Perusahaan dan Kredit Bank. Biaya pembangunan proyek kawasan

industri yang dilakukan oleh PIS dan NAIE mencapai total sebesar Rp1.051.434 juta (1,051

Triliun Rupiah). Sebagian besar kebutuhan biaya pembangunan akan dibiayai melalui

ekuitaskarena proyek akan dikerjakan secara bertahap sehingga dimungkinkan penjualan

dan pengembangan lahan secara bersamaan. Sedangkan kreditdigunakan untuk menutup

kekurangan kebutuhan pembiayaan pada periode-periode tertentu.

Total jumlah kredit dari bank untuk pembiayaan pembangunan proyek ini adalah Rp.85.000.000.000, dengan masing-masing 25.000.000.000 untuk PIS dan 60.000.000.000


17/27



untuk NAIE. Untuk mengurangi kerugian dari pembiayaan bunga bank, kedua perusahaan

dapat menggunakan strategi modal awal dari para pembeli (inden). PIS akan membangun

rumah sebanyak 882 unit, maka minimal rumah harus menjual 110 unit rumah dalam

setahun. Harga pasar satu unit rumah sederhana sehat minimal sebesar Rp.

300.000.000/unitnya, maka akan mendapatkan sekitar Rp. 264.600.000.000, namun

tergantung luas rumah. Untuk kawasan industri luas 1 pabrik 10 ha seharga Rp.

350.000.000.000, minimal dalam setahun terjual 7 unit pabrik. Untuk menjalankan strategi

ini, kedua perusahaan harus sering untuk mengikuti kegiatan pameran/expo pembangunan

kawasan industri. Dengan adanya ini, maka diharapkan calon investor dapat mengetahui

industri yang akan dibangun beserta infrastrukturnya. Kematangan dalam strategi

pemasaran atau marketing sangat diperlukan untuk mendukung suksesnya strategi ini,

sehingga diharapakan transaksi penjualan lahan industri kepada investor berlangsung lancar

dan memenuhi target yang ditetapkan. Strategi penjualan diawal ini dapat menjadi sebuah

alternatif pembiayaan pembangunan tanpa harus melakukan peminjaman kredit dari bank.


18/27



Bab IV. Skema Penanganan Pembiayaan

Pembangunan

4.1 Skema Pembiayaan Pembangunan

Dalam perhitungan kelayakan proyek pengembangan kawasan industri oleh PIS dan

NAIE, dirumuskan beberapa skema penanganan terkait pembiayaan dan biaya yang

dibutuhkan. Hal ini digunakan sebagai dasar kelayakan proyek, dimana asumsi yang

dilakukan didasarkan pada kondisi riil penanganan pengadaan proyek tersebut. Berikut

adalah beberapa skema yang digunakan:

-

Kebutuhan dana yang dibutuhkan untuk pengembangan kawasan industri oleh PIS

dan NAIE adalah sebesar total 1,051 Triliun Rupiah (526 Milyar Rupiah untuk PIS

dan 524 Milyar Rupiah untuk NAIE). Dimana sumber dana tersebut, sebagian

besar dipenuhi oleh ekuitas/modal dari perusahaan. Sisanya, untuk menutupi

kekurangan biaya, dilakukan kredit pinjaman dari bank (data sumber pembiayaan

dapat dilihat pada tabel di bab sebelumnya)

- Waktu pelaksanaan pembangunan kawaan industri oleh PIS dan NAIE direncanakan

berlangsung mulai dari tahun 2011 hingga tahun 2018. (Jadwal mengenaipelaksanaan pembangunan pproyek dapat dilihat pada tabel di bab sebelumnya)

- Untuk merealisasikan proyek tersebut, dibutuhkan tenaga kerja. Saat ini, dalam

menjalankan proyek tersebut dipekerjakan total 83 pegawai (52 dari PIS dan 31 dari

NAIE). Komposisi pegawai dari PIS, terdiri atas lulusan sarjana ke atas sebanyak 14

orang, diploma sebanyak 23 orang serta lulusan SLTA kebawah sebanyak 15 orang.

Sedangkan komposisi pegawai dari NAIE, terdiri atas lulusan sarjana keatas

sebanyak 11 orang, diploma sebanyak 12 orang serta lulusan SLTA kebawah

sebanyak 8 orang. Kedepannya, ketika pembangunan proyek telah dijalankan, tidak

menutup kemugkinan terjadi penambahan tenaga kerja pada kedua perusahaan

tersebut.

Langkah berikutnya yang dilakukan adalah menilai kelayakan proyek berdasarkan

analisis finansial.


19/27



4.2 Analisis Finansial

Untuk mengetahui suatu proyek dikatakan layak atau tidak untuk dilanjutkan maka

perlu dilakukan analisis finansial untuk mengetahui apakah prospek proyek tersebut

menguntungkan kedepannya. Bila menguntungkan maka proyek tersebut layak untuk

dilanjutkan. Namun bila hasil perhitungan menunjukkan impas atau bahkan rugi, maka perlu

dilakukan peninjauan ulang terhadap pelaksanaan proyek tersebut.

Tingkat kelayakan pengembangan kawasan industri, dapat dinilai berdasarkan

parameter-parameter yang diterima secara umum seperti NPV (net present value),

IRR (internal rate of return), payback perioddan sebagainya. Analisa finansial mengenai

kelayakan pengembangan industri di Cikande, Serang oleh PIS dan NAIE dapat dilihat pada

penjelasan dibawah ini.

Internal Rate of Return (IRR)

Hasil perhitungan Internal Rate of Return (IRR) untuk proyek PIS atas arus kas

bersih adalah 28,13%. Berdasarkan kriteria IRR atas kelayakan suatu proyek (IRR =

28,13% lebih besar dari bunga bank 16,15%), maka proyek PIS ini memenuhi kriteria

tersebut dan layak untuk didanai.

Hasil perhitungan Internal Rate of Return (IRR) untuk proyek NAIE atas arus kas

bersih adalah 25,48%. Berdasarkan kriteria IRR atas kelayakan suatu proyek (IRR =

25,48% lebih besar dari bunga Bank 16,01%), maka proyek NAIE ini memenuhi kriteria

tersebut dan layak untuk didanai.

Net Present Value (NPV)

Dari hasil perhitungan, didapat Net Present Value (NPV) untuk proyek PIS atas

arus kas bersih dengan tingkat diskonto sekitar 16,15% adalah sebesar Rp49.999 juta

(49,9 Milyar Rupiah). Berdasarkan kriteria NPV atas kelayakan suatu proyek (NPV = Rp

49.999 juta, lebih besar dari nol), maka proyek PIS ini memenuhi kriteria tersebut dan layak

untuk didanai.

Sedangkan untuk proyek NAIE, Net Present Value (NPV) atas arus kas bersih dengan

tingkat diskonto sekitar 16,01% adalah sebesar Rp 58.065 juta (58 Milyar Rupiah).

Berdasarkan kriteria NPV atas kelayakan suatu proyek (NPV = Rp58.065 juta, lebih besar

dari nol), maka proyek NAIE ini memenuhi kriteria tersebut dan layak untuk didanai.


20/27



Profitability Index (PI)

Hasil perhitungan Profitability Index (PI) untuk proyek PIS atas arus kas bersih

dengan tingkat diskonto sekitar 16,15% adalah sebesar 1,55. Berdasarkan kriteria PI atas

kelayakan suatu proyek (PI = 1,55 lebih besar dari 1), maka proyek PIS ini memenuhi

kriteria tersebut dan layak untuk didanai.

Sedangkan hasil perhitungan Profitability Index (PI) untuk proyek NAIE atas

arus kas bersih dengan tingkat diskonto sekitar 16,01% adalah sebesar 1,69.Berdasarkan

kriteria PI atas kelayakan suatu proyek (PI = 1,69 lebih besar dari 1), maka proyek NAIE ini

memenuhi kriteria tersebut dan layak untuk didanai.

Payback Period (PP)

Hasil perhitungan Payback Period (PP)atau periode pulang pokok untuk proyek PIS

adalah sekitar 4 tahun 2 bulan.

Sedangkan hasil perhitungan Payback Period (PP) atau periode pulang pokok

untuk proyek NAIE adalah sekitar 5 tahun 12 bulan.

Break Even Point (BEP)

Hasil perhitungan Break Even Point (BEP) menunjukkan bahwa pada rata-rata

tingkat penjualan Rp 75.871 juta (dengan kisaran terendah Rp 6.937 juta pada tahun2016 dan tertinggi Rp 162.333 juta pada tahun 2014) proyek PIS mencapai titik impasnya.

Sedangkan hasil perhitungan Break Even Point (BEP) menunjukkan bahwa

pada rata-rata tingkat penjualan Rp 73.186 juta (dengan kisaran terendah Rp 25.527

juta pada tahun 2013 dan tertinggi Rp 139.866 juta pada tahun 2018) proyek NAIE

mencapai titik impasnya.


21/27



Tabel 11. Analisa Finansial Kelayakan Pembangunan Industri oleh PT PIS

Sumber : Dokumen Studi Kelayakan Pengembangan Kawasan Industri Oleh PT Prisma Inti Semesta and PT New Asia Industrial Estate


22/27



Tabel 12. Analisa Finansial Kelayakan Pembangunan Industri oleh PT NAIE

Sumber : Dokumen Studi Kelayakan Pengembangan Kawasan Industri Oleh PT Prisma Inti Semesta and PT New Asia Industrial Estate


23/27



4.3 Skema Penanganan Persoalan Pembiayaan Pembangunan

Dalam prakteknya, segala macam kegiatan pembangunan proyek memiliki

permasalahan yang bisa menghambat pelaksanaan pembangunan. Selain itu, juga terdapat

resiko mengenai ketidakpastian dalam menerima hasil/imbalan yang direncanakan. Maka

dari itu, dengan adanya permasalahan dan resiko ini, perlu dipikirkan sebuah langkah

antisipatif agar kegiatan pembangunan proyek dapat berjalan dengan lancar sesuai jadwal.

Berikut ini adalah faktor-faktor resiko yang dinilai memiliki dampak cukup signifikan

terhadap keuntungan beserta usulan saran untuk menanggulangi dampak dari resiko

tersebut:

- Resiko Persaingan Usaha

Persaingan antar kawasan industri di wilayah sekitar lokasi proyek termasuk cukup

tinggi dengan telah berdirinya beberapa perumahan seperti kawasan industri Jababeka dan

MGM. Masing-masing kawasan industri tersebut mempunyai segmentasi pasar tersendiri.

Dengan demikian, meskipun persaingan usaha kawasan industri sekitar lokasi proyek cukup

tinggi, tetapi oleh karena segmentasi pasar masih terbuka cukup luas, maka prospek pasar

dan keuntungan yang diharapkan diperkirakan dapat tercapai.

Oleh karenanya, untuk bisa bersaing dengan baik bersama kompetitor-kompetitor

lainnya, maka perusahaan harus mampu menyediakan infrastruktur yang baik beserta

manajemen perawatannya. Dengan adanya infrastruktur yang baik dan terawat diharapkan

mampu menarik konsumen untuk membeli produk-produk dari perusahaan (misal: kavling

industri dan perumahan)

- Resiko Keterlambatan Penyelesaian Proyek

Proyek pembangunan kawasan industri yang sedang berjalan ini hendaknya

dijalankan sesuai dengan jadwal pembangunan perumahan yang sudah ditetapkan.

Keterlambatan penyelesaian proyek pembangunan dapat berakibat pada melambatnya

proses penjualan kepada konsumen. Selain itu, keterlambatan tersebut juga dapat berimbas

pada lambatnya pendapatan yang akan diperoleh.

Maka dari itu, agar kegiatan pembangunan berlangsung dengan lancar, maka perlu

dilakukan pengawasan dan asistensi secara ketat dan bertahap dengan perusahaan

konstruksi dan pihak-pihak lainnya yang terlibat agar kegiatan pembangunan selesai tepat

waktu.


24/27



- Resiko Kondisi Perekonomian Nasional Tidak Stabil

Perkembangan permintaan akan lahan industri sedikit banyak dipengaruhi oleh

kondisi perekonomian nasional. Kondisi perekonomian nasional yang stabil dan

cenderung menuju ke arah perbaikan akan berdampak pada aspek kondusif pada dunia

usaha. Kemajuan suatu perusahaan akibat dari semakin membaiknya kondisi

perekonomian nasional akan semakin meningkatkan permintaan akan lahan industri.

Sebaliknya, kondisi perekonomian yang tidak stabil cenderung ke arah merosotnya kondisi

perekonomian nasional akan berdampak pada kemunduran dalam dunia usaha.

Oleh karena itu, diperlukan sinergitas antara pemerintah, masyarakat dan pelaku

usaha untuk bersama-sama menjaga kondisi perekonomian nasional supaya tetap stabil dan

kondusif.

- Resiko Perubahan Tingkat Suku Bunga

Perubahan tingkat suku bunga dapat berpengaruh terhadap biaya modal proyek.

Tingkat suku bunga yang tinggi akan meningkatkan biaya modal proyek dimana pada

akhirnya akan mengurangi tingkat keuntungan yang diharapkan. Pengaruh tingkat suku

bunga ini mempengaruhi baik biaya modal ekuitas maupun hutang. Upaya untuk

mengurangi faktor resiko ini secara langsung tidak ada, mengingat mengingat faktor resiko

ini merupakan variabel makro. Upaya secara tidak langsung adalah dengan mempercepat

pembayaran komponen biaya modal hutang, sehingga menghindari terjadinya faktor resiko

ini di masa mendatang. Meskipun demikian upaya ini tidak berdampak pada faktor resiko

terhadap biaya modal ekuitas.

- Resiko Kenaikan Bahan Bangunan

Kenaikan harga bahan bangunan dapat diakibatkan dari langkanya persediaan bahan

bangunan tersebut di pasaran atau dapat juga diakibatkan dari faktor makro ekonomi

dengan kenaikan tingkat inflasi. Kenaikan harga bahan bangunan ini dapat menghambat

proyek pembangunan kawasan industri yang masih berjalan. Kenaikan harga ini juga dapat

mengganggu alokasi dana yang sudah ditetapkan.

Maka dari itu, dalam mengantisipasi hal tersebut dapat diadakan perjanjian tertentu

dengan pihak pemasok bahan bangunan serta melakukan analisa kecenderungan perubahan

harga bahan-bahan bangunan di masa mendatang.


25/27



Bab V. Kesimpulan dan Rekomendasi

5.1 Kesimpulan

Pengkajian mengenai masalah pembiayaan pembangunan di kawasan industri di

Cikande, Serang menjelaskan bahwa Pemerintah Serang memiliki rencana dalam

pengembangan wilayahnya yang dengan tujuan untuk memacu pertumbuhan ekonomi

wilayah yang nantinya akan menjadi tumpuan peningkatan PAD Kabupaten. Salah satu

strategi yang ditawarkan adalah pengembangan kawasan industri.

Salah satu kawasan industri di Kabupaten Serang yang akan dibangun adalah

kawasan industri milik PT Prisma Inti Semesta (PIS) dan PT New Asia Industrial Estate

(NAIE). Kawasan industri yang akan dikembangkan oleh PIS dan NAIE nantinya akan

memiliki berbagai fasilitas penunjang modern untuk memberikan kemudahan kepada para

tenant. Disamping itu, pembangunan secara bertahap oleh PIS akan dilaksanakan selama

enam tahun kedepan dimulai pada tahun 2011, sementara NAIE akan dilaksanakan selama

tujuh tahun kedepan dimulai pada tahun 2012. Berdasarkan hasil NPV, IRR, PP dan BEP

proyek ini layak untuk didanai.

Hasil analisis sensitivitas juga memperlihatkan variabel-variabel yang cukup sensitif

mempengaruhi kelayakan proyek PIS dan NAIE adalah perubahan lahan industri terjual,

perubahan harga jual lahan industri serta perubahan biaya pembangunan lahan industri.

Atas pertimbangan yang sudah dijelaskan maka, proyek PIS dan NAIE ini dapat

direkomendasikan untuk dilaksanakan karena akan memberikan tambahan net worth bagi

pemegang atau pemilik proyek tersebut.

2.2

RekomendasiAdapun rekomendasi yang dapat ditawarkan mengenai alternatif pembiayaan

pembangunan kawasan industri di Cikande, Serang dalam rangka menutup kekurangan

biaya pembangunan adalah sebagai berikut :

Agar keuntungan perusahaan dapat ditingkatkan, maka peminjaman kredit bank

dapat diganti dengan strategi pencarian sumber pembiayaan lainnya. Salah satu

strategi yang dapat dilakukan adalah dengan membuka sistem pembiayaan bayar di

muka (inden) kepada perusahaan-perusahaan yang berminat untuk membeli lahan

pabrik PIS dan NAIE. Sistem pembiayaan ini dapat dilakukan dengan cara


26/27



memantapkan strategi marketing perusahaan, lalu perusahaan disarankan untuk

banyak mengikuti kegiatan pameran/expountuk menarik pembeli. Dengan adanya

strategi yang matang dan penetapan target penjualan yang tepat, diharapkan sistem

inden ini dapat menutupi kekurangan biaya pembangunan kawasan industri sehingga

tidak perlu lagi untuk meminjam kredit di bank.

Agar pengeluaran perusahaan tidak terlalu besar, maka diperlukan adanya kerja

antara pihak pengelola industri dengan pemerintah dalam hal penyediaan

infrastruktur pendukung industri, contohnya : jalan, listrik, gas, air bersih dan lain-

lain. Adanya fasilitas ini tentunya juga akan menjadi faktor pendukung untuk

menarik investor dalam berinvestasi di kawasan tersebut.


27/27


Daftar Pustaka

Masterplan Pengembangan Kawasan MCIE untuk Berbagai Konsep Industri. (2013).Retrieved Desember 19, 2014, from ModernCikande Industrial Estate:

http://www.modern-cikande.co.id/lang_id/masterplan.html

Cikande-Serang, Wikipedia Bahasa Indonesia, Ensiklopedia Bebas. (2014, Maret 2014).

Retrieved Desember 19, 2014, from Wikipedia:

http://id.wikipedia.org/wiki/Cikande,_Serang

Industri - Wikipedia Bahasa Indonesia, Ensiklopedia Bebas . (2014, November 12). Retrieved

Desember 19, 2014, from Wikipedia: http://id.wikipedia.org/wiki/Industri

Suryantoro, F., & Hartomo, S. S. (2011). Studi Kelayakan Pengembangan Kawasan Industri

oleh PT Prisma Inti Semesta dan PT The New Asia Industrial Estate.Jakarta: KJPP

Firman Suryantoro, Sugeng Suzy Hartomo & Rekan.

identifikasi pembiayaan pengembangan industri di cikande serang

Documents