1  पुन वकास क प अहवाल (Feasibility Report )

म ानो, जून २०१६ या अंकात आपण पुन वकासाचा धावता आढावा घेतला होता. या लेखात खाल ल

तीन मह वा या गो ट ंचा उहापोह केला होता.

(१) पुन वकासा या संदभातील सभासदांची जबाबदार - कत ये.

(२) पुन वकासाची या व प रप क दनांक ०३-०१-२००९ मधील तरतुद .

(३) पुन वकासा या मागातील अडचणी - आ हाने.

यानंतर ऑग ट २०१६ या अंकात पुन वकास संदभातील या मु यांवर सभासदांनी नणय यायचा आहे,

अ या गो ट ंचा उहापोह केला.

पुन वकास मा लकेतील ' पुन वकास क प अहवाल ' (Feasibility Report)

हा तसरा लेख.

पुन वकासा या प ह या सभेत सभासद पुन वकास करायचा क नाह हा नणय घेतात. नणय सकारा मक असेल

तर याच सभेत क प स लागाराची (PMC) ची नेमणूक केल जाते. या गो ट ंची चचा मा या प ह या लेखात

केल आहे.

PMC ( क प यव थापन स लागार) सव कायदेशीर बाबींचा अ यास क न, तसेच सभासदां या सूचना ल ात

घेऊन Feasibility Report / पुन वकास क प अहवाल बन वतात. या अहवालावर सव साधारण सभेत

चचा होते व अहवालाला अं तम व प दे यात येते. या नंतर PMC ( क प यव थापन स लागार) Tender

document बन वतात व जा हरात देऊन वकासकांकडून Offer माग वतात. वकासकांनी दले या कागदप ांचा

अ यास क न चचसाठ काह वकासक नवडले जातात. सोसायट या व वध माग यां या संदभात

वकासकाबरोबर चचा होते.

आज आपण पुन वकास क प अहवाल (Feasibility Report ) या वषयाची मा हती क न घेणार आहोत. PMC

साठ पुन वकास क प अहवाल बन व याचे काम हे खूप आ हाना मक असते, याची सभासदांनी न द घेणे

आव यक आहे.

१) पुन वकास क प अहवालावर, क प स लागाराची सह व फमचे सील आव यक आहे. येक पानावर initial

व फमचे सील असणे गरजेचे आहे.

2  २) पुन वकास क प अहवालात अनेक abbreviations असतात. याचे अथ मा हत असतील तर, क प अहवाल

वाचताना चटकन आकलन होईल.

PMC: Project Management Consultant

DCR: Development Control Regulations

DP: Development Plan

FSI: Floor space Index

TDR: Transferable Development Rights

BUA: Built up area

AOS: Amenity Open space

CA: Carpet Area

Land RR: Land Ready Reckoner

RG: Recreation Ground

BMC: Bombay Municipal Corporation

MCGM: Municipal Corporation of Greater Mumbai

3) क प स लागाराची मा हती (Profile) सु ा दलेल असते. अथात सभेने याची नेमणूक केलेल अस यामुळे,

ह मा हती आधीच आप याकड ेउपल ध असते.

४.०) पुन वकास क प अहवालाचा (Feasibility Report ) उ ेश:

४.१) च लत काय यानुसार - नयमानुसार (DP - DCR २०१४-३४) पुन वकास श य आहे का?

४.२) पुन वकासामुळे सभासदांना मळणारे फायदे उ.हा अ धक जागा, कॉपस फंड, सोई -सु वधा वगैरे

४.३) संकुलात व लॅटम ये कोण या सोई - सु वधा मळू शकतात. ( याचा वचार आपण पुढ ल लेखात करणार

आहोत)

४.४) पुन वकासा या ोजे टमधून वकासकाला पुरेसा फायदा मळणार आहे क नाह ?

४.५) पुन वकासाचा क प कसा / कोण या माने राब वला जाणार आहे?

3  ५.०) पुन वकास क प अहवाल (Feasibility Report) बन व यासाठ खाल ल कागदप ांची आव यकता असते:

५.१) Registered Conveyance Deed

५.२) Plot Agreement

५.३) Property Card

५.४) Digital survey

५.५) CTS Plan copy

५.६) Existing Building Approved plans / IOD / OC

५.७) Assessment Bill & Water bill

५.८) If Approach Road from main public road to society gate is on the land not owned by the society, then approach road agreement with the said landlord.

५. ९) List of Existing Members with carpet area

५.१०) वकास आराखडा २०१४-३४ (DP) व वकास आराखडा नयमावल २०१४-३४ (DCR)

सरकार येक शहराचा २० वषाचा वकास आराखडा व नयमावल जाह र करते. या लेखात मुंबई शहराचा वकास

आराखडा व नयमावल २०१४-३४ चा वचार केला आहे.

६.०) मुंबई शहराचा वकास आराखडा व नयमावल २०१४-३४:

६.१) वकास आराखडा २०१४-३४ ची पृ ठ सं या ६०६ आहे. वकास नयमावल २०१४-३४ ची पृ ठ सं या ३९७

आहे. पुन वकास करताना कंवा नवीन बांधकाम करताना यातील सव तरतुद ंचे पालन करणे आव यक असते.

या मुळेच मी आधीच नमूद केले आहे क PMC साठ पुन वकास क प अहवाल बन व याचे काम हे खूप

आ हाना मक असते.

६.२) उपल ध FSI: मुंबई उपनगरासाठ - Base FSI 1.00 + Premium FSI 0.5 + TDR 0.5 (of Gross Plot Area) + Fungible 35% of 2 = 0.70 / Total FSI 2.70.

६. २ ) लॉट या ए रया नुसार RG ची physical provision करावी लागते.

६. ३) लॉट या ए रया नुसार Amenity Open space ची जागा BMC ला यावी लागते.

4  ६.४) लॉट या ए रया नुसार Inclusive Housing साठ जागा सोडावी लागत.े परंतु जर स याची कापट ए रया ८०

चौरस मीटर पे ा कमी असेल तर या तरतुद चे पालन करणे आव यक नाह .

६.५) मु य र यापासून सोसायट या मु य गेटपयत या र या या ं द वर, इमारत कती मीटर उंच होऊ शकते

याचा त ता बघावा लागतो.

६.६) संकुलातील अंतगत र ता कती ं द असावा या संदभातील तरतुद ंचे पालन करावे लागत.े

६.७) पा कग, खोल ची कमान लांबी - ं द , ल स, पायाभूत सु वधा, सुर ेचे नयम, इमारती या सभोवताल

कती मोकळी जागा पा हजे वगैरे असं य तरतुद अ यासा या लागतात.

६.७ ) वकास आराखडा व नयमावल २०१४-३४ तील अनेक तरतुद ंचे पालन करावे लागते. येक तरतूद ह येक

सोसायट ला लागू असेल असे नाह . अ या सव तरतुद ंचे पालन केले असेल, तरच इमारतीचा लॅन BMC कडून

वीकारला जातो.

६.८) सोसायट या लॉट वर आर ण आहे का ? आर ण असेल तर, BMC कड ेobjection न दवावे लागत.े

आर ण कॅ सल होईपयत पुन वकास होऊ शकत नाह .

६.९) Conveyance deed सोसायट या नावे झाले नसेल तर, थम deemed conveyance करावा लागतो.

७.०) टेक नकल Technical Feasibility:

७.१) सोसायट या लॉटवर ६.२ म ये नमूद के या माणे कती बांधकाम करणे श य आहे हे ठर वले जाते. लॉट

ए रयाचा वचार करताना conveyance डीड मधील ए रया, ॉपट काड वर ल ए रया आ ण डिजटल स ह मधील

ए रयाचा वचार क न, यातील कमीत कमी ए रयाचा वचार करावा, हणजे भ व यात अडचण येणार नाह .

७.२) पुन वकासानंतर स या या सभासदांना दे यात येणार जागा कती, हे ठर वले जाते. स या या सभासदांना ३५

% अ धक कापट ए रया मळणे आव यक आहे. काह वकासक यापे ा जा त जागा देतात.

७.३) उव रत जागा वकासकाला व चे बांधकाम कर यासाठ उपल ध होते.

८.०) आ थक Financial Feasibility:

८.१) या भागात ामु याने पुन वकास क पासाठ येणार खच व लॅट या व ची कंमत याचा वचार केले

जातो. क पातून वकासकाला कती नफा मळेल? याचा उलगडा होतो.

८.२) खचाचा तपशील:

--- मु य खच हणजे इमारत बांधकामाचा खच.

5  ---- Infrastructure / पायाभूत सु वधा दे याचा खच, हा नेम या कोण या पायाभूत सु वधा यावया या आहेत

या गो ट ंवर अवलंबून असतो.

पायाभूत सु वधांची जं ी - र ते, गटारे, पा याची सोय, सब टेशन, रेन वॉटर हावि टंग, STP Plant, Storm वॉटर,

बाग बगीचा, सुर ा यव था, सोसायट ऑ फस, सोलर energy, Drainage इ याद .

--- PMC ची फ ,

--- सभासदांना दे यात येणारा कॉपस फंड, ता पुर या नवासाचे भाड,े brokerage, शि टंग चाजस,

----TDR / FSI / Fungible FSI या खरेद चा खच

--- MCGM ी मयम व इतर चाजस

--- टॅ प युट , Bank Guarantee क मशन.

--- याज व इतर खच

८.३) व ची कंमत अनेक गो ट ंवर अवलंबून असते. (ए रया, सोई - सु वधा, वाहतुक ची सोय, शाळा - कॉलेज-

देऊळ - हॉि पटल - बँक - ATM - मॉल - दकुाने - वै यक य सेवा वगैरेची उपल धता)

८.४) क पातून कती नफा झाला पा हजे हा यि तसापे न असला तर साधारणपणे ४० ते ५० % नफा

अस या शवाय, वकासक पुन वकास क पात ची दाखवत नाह , हे वा तव आहे.

९) पुन वकास क पातील या माने कामे होणार आहेत याची जं ी.

१०) लॅटचा लेआऊट, लोअर लॅन व संकुलाचा लेआऊट सु ा अहवालात दलेला असतो.

या बाबतीत सभासदांनी वचार व नमय क न - सवा या सूचना वचारात घेऊन लॅटचा लेआऊट, लोअर लॅन

व संकुलाचा लेआऊट तयार क न यावा व टडर बरोबर जोडावा, असे माझे मत आहे. अथात वकासकाबरोबर चचा

के यानंतरच लॅटची ए रया न क होणार आहे.

म ांनो, असे असते पुन वकास क प अहवालाचे व प. पुन वकास क प अहवालाचा अ यास करताना या

लेखाचा तु हाला न क उपयोग होईल याची मला खा ी आहे.

Disclaimer: मी ल हलेला हा लेख हणजे या वषयावर ल शवेटचा श द आहे असा माझा दावा नाह .

सोसायट तील सामा य सभासदांना व कायकार मंडळाला या वषयाची त डओळख हावी या एकाच उ ेशाने हा

लेख ल हला आहे.

सुधीर वै य