peraturan perkotaan

7/22/2019 PERATURAN PERKOTAAN

1/18

PERATURAN BANGUNAN RUMAH TINGGAL

DITINJAU DARI ASPEK PERKOTAAN

12.10.2012


2/18


3/18

GARIS SEMPADAN

Garis Sempadan Jalan

Garis Sempadan Bangunan

Garis Jarak Bebas Samping


4/18

GARIS SEMPADAN JALAN (GSJ)

Garis sempadan jalan (GSJ) adalah garis batas

pekarangan terdepan. GSJ merupakan batasterdepan pagar halaman yang boleh

didirikan. Oleh karena itu biasanya di muka

GSJ terdapat jalur untuk instalasi air, listrik,

gas, serta saluran-saluran pembuangan. Pada

GSJ tidak boleh didirikan bangunan rumah,

terkecuali jika GSJ berimpit dengan garissempadan bangunan (GSB).

Ketentuan mengenai GSJ biasanya sudah

terdapat dalam dokumen rencana tata ruang

kota setempat, bisa didapat di dinas tata kota

atau Bappeda.

GSJ dimaksudkan mengatur lingkungan

hunian memiliki kualitas visual yang baik,

selain itu juga mengatur jarak pandang yang

cukup antara lalu lintas di jalan dan

bangunan.


5/18

GARIS SEMPADAN BANGUNAN (GSB)

Garis sempadan bangunan (GSB)

merupakan batas dinding bangunanterdepan pada suatu persil tanah.

Panjang jarak antara GSB dengan GSJ

ditentukan oleh persyaratan yang

berlaku untuk masing-masing jenis

bangunan dan letak persil tanahsetempat, serta mengacu pada

rencana tata ruang kota setempat.

PELANGGARAN

GSB


6/18

TUJUAN DARI GSB

Supaya hunian/rumah tinggal memiliki

pekarangan di depan rumah yang cukup untukpenghijauan, pengudaraan alami dan menambah

daerah resapan air hujan serta mempercantik

rumah.

Untuk keamanan rumah agar tidak dapat secara

langsung dimasuki tamu tak diundang/maling,dan sebagai tempat bermain anak-anak supaya

terhindar dari resiko kecelakaan selain itu juga

memperlancar lalu lintas.

Mengurangi pengaruh suara bising dari kendaraan

bermotor yang lalu lalang di depan rumah, dan

memungkinkan dibuat teritis atap yang cukup

lebar sebagai pelindung bangunan dari panas

matahari dan tampias air hujan.


7/18

GARIS JARAK BEBAS SAMPING

Pada bangunan berbentuk tunggal/lepas dan renggang, induk

bangunan harus memiliki jarak bebas terhadap batas pekaranganyang terletak di samping (sisi).

Pada bangunan turutan/anak/tambahan boleh dibangun rapat

dengan batas pekarangan samping dimana dinding terdepan berada

pada jarak minimal 2 kali jarak antara GSB dan GSJ sesuai dengan

persyaratan yang berlaku.

Sedangkan lebar jarak garis bebas samping antara bangunan dengan

batas pekarangan ditentukan berdasarkan jenis bangunan dan persil

tanah setempat. Luas areal bebas samping adalah lebar jarak bebas

samping x panjang jarak antara GSB dan GSJ yang ditentukan.

Jarak bebas samping minimal: lebar dari batas pekarangan samping

1,50 m dengan kedalaman 3 m dari GSB sama dengan jarak antara

GSB dan GSJ.


8/18

TUJUAN DARI GARIS JARAK BEBAS SAMPING

Sirkulasi udara yang baik ke dalam ruangan untuk

mengurangi panas dan lembab.

Sinar matahari langsung ke dalam rumah (pada

pagi hari) untuk kesehatan.

Lebar teritis atap yang cukup untuk melindungi

bangunan dari panas matahari dan tampias air

hujan.


9/18

GARIS JARAK BEBAS BELAKANG

Garis jarak bebas belakang adalah garis batas

bangunan yang boleh didirikan pada bagianbelakang terhadap batas pekarangan bagian

belakang. Panjang garis bebas belakang

ditentukan sesuai dengan jenis bangunan dan

lingkungan persil tanah setempat.

Pada halaman belakang suatu persil tanahboleh didirikan bangunan turutan/tambahan,

asal tidak memenuhi seluruh pekarangan

belakang. Halaman kosong di belakang rumah

minimal mempunyai lebar sama dengan

panjang garis bebas belakang yangditentukan.

jarak bebas belakang minimal: rumah kecil, 3

m sepanjang sepertiga sisi lebar perpetakan

bagian belakang.


10/18

TUJUAN DARI GARIS JARAK

BEBAS BELAKANG

Memungkinkan sirkulasi udara dan

pencahayaan alami ke dalam ruangan Memungkinkan adanya taman belakang

rumah untuk kesejukan dan menambah

volume oksigen bagi penghuni rumah.

Menghindari atau mencegah bahayakebakaran.

Sebagai area serviceseperti tempat cuci,

jemuran, yang tidak merusak tampilan

rumah bagian depan.

Sebagai tempat rekreasi

mini/bercengkerama bagi penghuni

rumah.


11/18

KOEFISIEN DASAR BANGUNAN (KDB)

Pertimbangan:

- Area beratap yang sisi-sisinya dibatasi

oleh dinding dengan ketinggian lebih dari

1,20m, akan dihitung sepenuhnya sebagai

luas dasar bangunan.

- Overstek atap yang melebihi lebar

1,50m, maka kelebihan luasan mendatartersebut dianggap sebagai luas lantai

bangunan.

- Teras tidak beratap yang mempunyai

tinggi dinding tidak lebih dari 1,20m di

atas lantai teras, tidak diperhitungkansebagai luas dasar bangunan.

- Mezzanin yang luasnya melebihi 50%

dari luas lantai dasar dianggap sebagai

lantai penuh sehingga diperhitungkan

juga sebagai luas dasar bangunan.

Setiap bangunan gedung

yang didirikan tidak boleh

melebihi ketentuan maksimal

kepadatan dan ketinggian yang

ditetapkan dalam RTRW

kabupaten/kota, RDTR,dan/atau RTBL.

Persyaratan kepadatan

ditetapkan dalam bentuk KDB

maksimal.KDB ditulis dalam bentuk

persen


12/18

TUJUAN DARI KDB

Penetapan KDB dimaksudkan untuk memenuhi persyaratan

keandalan bangunan gedung;

KESELAMATANdalam hal bahaya kebakaran, banjir, air

pasang, dan/atau tsunami;

KESEHATANdalam hal sirkulasi udara, pencahayaan, dansanitasi;

KENYAMANANdalam hal pandangan, kebisingan, dan

getaran; kemudahan dalam hal aksesibilitas dan akses

evakuasi;

KESERASIANdalam hal perwujudan wajah kota; ketinggian

bahwa makin tinggi bangunan jarak bebasnya makin besar.


13/18

DASAR PENENTUAN KDB

Penetapan KDB untuk suatu kawasan yang terdiri

atas beberapa kaveling/persil dapat dilakukan

berdasarkan pada perbandingan total luas

bangunan gedung terhadap total luas kawasandengan tetap mempertimbangkan peruntukan atau

fungsi kawasan dan daya dukung lingkungan.

Perhitungan Batas Pengambilan Air Tanah

Perhitungan Debit Infiltrasi

Perhitungan Luas Area Ruang Terbuka


14/18

TINGKATAN KDB

KDB tinggi/padat (lebih besar dari 60% sampai dengan

100%)

KDB sedang (40% sampai dengan 60%)

KDB rendah/renggang (lebih kecil dari 40%)

Untuk daerah/kawasan padat dan/atau pusat kota dapat

ditetapkan KDB tinggi dan/atau sedang, sedangkan untuk

daerah/kawasan renggang dan/atau fungsi resapan

ditetapkan KDB rendah.


15/18

PERHITUNGAN KDB

Angka KDB: Luas bangunan lantai dasar x 100%Luas tanah atau blok

Contoh: perhitungan KDB untuk lahan 1.000 m2

Luas lahan terbangun: 250 m2 Luas lahan terbangun: 1.000 m2


16/18

KOEFISIEN LANTAI BANGUNAN (KLB)

Koefisien Lantai Bangunan/Floor Area Ratio(KLB/FAR): koefisien

perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung dan luaspersil/ kaveling/blok peruntukan.

Penetapan KLB dan/atau jumlah lantai didasarkan pada peruntukan

lahan, lokasi lahan, daya dukung lingkungan, keselamatan dan

pertimbangan arsitektur kota. KLB ditulis dalam bentuk desimal (misal : 1,2; 1,6; 2,5; dsb)

Peraturan akan FAR/KLB ini akan mempengaruhi skyline yang tercipta

oleh kumpulan bangunan yang ada di sekitar. Tujuan dari penetapan

FAR/KLB ini terkait dengan hak setiap orang/bangunan untukmenerima sinar matahari.

Jika bangunan memiliki tinggi yang serasi maka bangunan yang

disampingnyapun dapat menerima sinar matahari yang sama dengan

bangunan yang ada di sebelahnya.


17/18


18/18

peraturan perkotaan

Documents