5. bab ii_dasar teori

7/21/2019 5. BAB II_dasar Teori

http://slidepdf.com/reader/full/5-bab-iidasar-teori 1/14

Pengenalan Wawasan Kerja 4

BAB II

DASAR TEORI

2.1 Pengertian Developer

Menurut Catanese (1992:390) penggunaan lahan terbesar di perkotaan adalah

untuk perumahan. Pembangunan perumahan – perumahan baru terus dilakukan

karena permintaan akan perumahan tersebut meningkat seiring dengan jumlah

penduduk perkotaan yang semakin meningkat pula. Perumahan merupakan kebutuhan

dasar manusia dan mempunyai peranan yang sangat strategis dalam pembentukan

watak serta kepribadian bangsa, dan perlu dibina serta dikembangkan demi

kelangsungan dan peningkatan kehidupan dan penghidupan masyarakat. Perumahan

tidak dapat dilihat sebagai sarana kebutuhan kehidupan semata – mata, tetapi lebih

dari itu merupakan proses bermukim manusia dalam menciptakan ruang kehidupan

untuk memasyarakatkan dirinya, dan menampakkan jati dirinya (UU No 4 Tahun

1992).

Pembangunan perumahan mempunyai keterkaitan sangat luas dengan sektor –

sektor pembangunan yang lain, baik yang menjadi faktor pendukung maupun yang

mendapat manfaat dari pembangunan perumahan tersebut, antara lain: Manfaat

dan dampak di bidang peningkatan kesejahteraan rakyat, yaitu terpenuhinya salah satu

kebutuhan dasar Manfaat dan dampak di bidang ekonomi, yaitu menciptakan

kesempatan kerja yang besar Manfaat dan dampak di bidang peningkatan

kualitas kehidupan masyarakat. Pembangunan perumahan ditujukan untuk

mewujudkan pemukiman yang secara fungsional dapat mendukung pertumbuhanekonomi dan pengembangan wilayah. Melihat beragamnya keterkaitan pembangunan

perumahan dengan bidang – bidang lain membuat pentingnya perencanaan yang

matang dalam pembangunan perumahan dengan mempertimbangkan berbagai faktor

yang mempengaruhi pembangunan perumahan tersebut. Faktor - faktor yang

mempengaruhi pembangunan perumahan di perkotaan terdiri dari laju pertumbuhan

penduduk dan penyebarannya, tingkat penghasilan dan daya beli masyarakat serta

ketersediaan lahan (Y udhohusodo, 1991:1). Selain itu pembangunan

perumahan juga dipengaruhi oleh pembiayaan, kemampuan lembaga – lembaga




keuangan serta kondisi – kondisi yang ditetapkan dalam menyediakan dana untuk

pembangunan perumahan.

Di Indonesia ada beberapa penyedia perumahan baik dari pemerintah, swasta

maupun swadaya masyarakat. Peran pemerintah dalam penyediaan perumahan lebih

ditujukan kepada golongan masyarakat yang tidak mampu sehingga mereka dapat

memperoleh rumah dengan harga pasar. Sedangkan pihak swasta, dalam hal ini

developer mempunyai peran menyediakan perumahan untuk berbagai golongan

walaupun pada kenyataannya developer lebih banyak menyediakan perumahan untuk

golongan menengah ke atas. Swadaya masyarakat merupakan salah satu alternatif

yang cukup membantu pemerintah dalam penyediaan perumahan untuk rakyat.

Swadaya masyarakat dalam penyediaan perumahan di perkotaan mencapai 80% dari

total kebutuhan perumahan (Inovasi Online, November 2004).

Tingginya angka swadaya masyarakat tersebut karena trend pembangunan

perumahan yang dikembangkan developer saat ini adalah pembangunan perumahan

dengan sarana dan prasarana lengkap dengan harga yang tinggi, karena pembangunan

perumahan tersebut lebih ditujukan kepada golongan ekonomi menengah ke atas yang

jumlahnya sekitar 35% dari total jumlah penduduk perkotaan. Pembangunan

perumahan tersebut dirasa lebih menguntungkan. Berdasarkan hasil kajian tim studi

pasar perumahan di Indonesia (HOMI Project) menunjukkan bahwa lebih dari 65%

penduduk perkotaan merupakan penduduk berpenghasilan rendah. Melihat fakta

tersebut seharusnya pengembang perumahan (developer) lebih memperhatikan

kebutuhan perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah, tidak hanya dari segi

kuantitas namun juga dari segi kualitasnya. Namun kenyataan yang ada di lapangan

71% developer penyedia perumahan menyediakan perumahan untuk golongan

menengah dan golongan atas (liputan6.com, Juni 2005).

2.2 Proyek Pengembangan Perumahan

Developer mempunyai peranan penting dalam proyek pengembangan

perumahan. Hal ini tidak terlepas dari statusnya sebagai pemilik, yang merupakan




pihak yang mendapatkan keuntungan paling besar dalam bisnis properti ini. Berikut

adalah langkah-langkah yang dilakukan dalam proyek pengembangan perumahan.

2.2.1 Pemilihan lokasi

Pemilihan lokasi merupakan suatu langkah awal yang penting untuk memulai

suatu proyek pengembangan perumahan. Karena dengan pemilihan lokasi yang tepat, tanah yang dibeli tersebut dapat dikembangkan, disesuaikan dengan harga tanah yang

visibel untuk lokasi tersebut.

Pemilihan lokasi yang tepat, dapat dilihat dari:

– Memiliki akses yang bagus

– Dekat dengan CBD (central bisnis district)

– Demographic ( inflow > outflow)

2.2.2 Feasibility Study / Kelayakan Proyek Finansial

Data-data atau informasi yang dibutuhkan untuk pembuatan perhitungan

kelayakan proyek secara finansial, yaitu:

• Harga Tanah

• Survey pesaing untuk menentukan konsep perencanaan, target market , tipe

rumah dan harga jual

• Harga konstruksi :

• Bangunan

• Pematangan Lahan

• Dinding Penahan tanah

• Jalan dan saluran

• Listrik dan air bersih

• Taman/ penghijauan

• Penerangan Jalan Umum, dll

! Perencanaan Site Plan atau Perkiraan/Asumsi untuk menentukan :

Luas kavling efektif, jumlah kavling dan kelebihan tanah

Luas area komersial dan fasilitas bersama seperti club house dan lain2

Luas prasarana jalan, panjang saluran dan lain2




Luas Ruang terbuka hijau

Fasilitas Penunjang yang harus dibangun seperti gate, gardu jaga , gardu listrik

dll

! Biaya2 Perizinan dan Pajak seperti :

• Ijin Pemanfaatan Lahan

• Sertifikat HGB (Hak Guna Bangunan) Induk

• BPHTB

• PBB( Pajak Bumi Bangunan)

• Proses Splitzing Sertifikat

2.2.3 Pembebasan Tanah dan Perizinan

Hal2 yang perlu diperhatikan dalam pembebasan tanah :

• Peruntukan dalam Rencana Tata Ruang

• Surat2 dan riwayat tanah yang akan dibebaskan

• Batas2 tanah sehubungan dengan adanya saluran, sungai dll

• Ijin tetangga

• Peil Banjir

• Hak atas tanah yang dibebaskan

Perizinan yang harus dimiliki tergantung pada masing2 daerah, yaitu:

– Contoh2 Perizinan antara lain :

• Izin Pemanfaatan Lahan

• Izin Jalan Masuk

• UPL/UKL ( upaya pengelolaan lingkungan)

• IMB

• Analisa dampak Lalu Lintas, dll

– Hal2 yang harus diperhatikan :

• RTRW (rencana tata ruang wilayah), RUTR (rencana umum tata ruang)

dan RDTRK (rencana daerah tata ruang dan kota)

• Peraturan2 yg ada baik ditingkat nasional maupun daerah

• Izin tetangga




2.2.4 Perencanaan

Adanya gambar pra-rencana yang dilakukan oleh divisi teknik yang telah

disetujui oleh direktur, seperti:

– Konsep

• Jenis proyek properti (perumahan vertikal/horisontal, pertokoan, hotel,

mall, mixused, dsb)

• Keunikan proyek (gaya arsitektur, suasana, teknologi, dsb)

• Fasilitas (sarana olahraga, sarana ibadah, sarana rekreasi, dsb)

• Programming (dimensi & luasan kavling-kavling)

• Zoning (private, public, mix)

– Blok Plan dan Siteplan kawasan

– Denah, Tampak dan Gambar Kerja

• Tipe Rumah , Tapak atau susun

• Fasilitas bersama seperti Club House, sekolah, rumah sakitdll

• Bangunan Komersial seperti Mall , ruko, Food Court

– Detail

• Gate

• Taman-taman dan Gazebo

• Jalan dan saluran, sumur resapan dll

• Sarana penunjang seperti Gardu listrik , Ground Tank dsb

– Image

• Kawasan

• Bangunan

Hal-hal yang harus diperhatikan, yaitu:

– Peraturan2 mengenai pengembangan kawasan Perumahan

– Perijinan

– Rencana Tata Ruang dimasa yang akan datang

– Konsep Kawasan

– Perencanaan harus sesuai dengan target market

– Lingkungan sekitar , Drainase dan Peil Banjir

– Pelestarian Lingkungan




– Keamanan dan Kenyamanan

– Standarisasi dan kemajuan Teknologi Bangunan

– Budget

2.2.5 Marketing

Marketing sama dengan Selling atau menjual. Marketing sangat berperan

penting dalam menjual produk dari produsen ke konsumen. Pemasaran adalah

penyampaian produk dan jasa dari produsen kepada konsumen. Sedangkan

manajemen pemasaran didefinisikan sebagai proses menganalisis, merencana,

melaksanakan dan mengendalikan program pertukaran barang dan jasa antara

penjual dan pembeli.

Pemasaran Mencakup Kegiatan, yaitu:

" Menemukan kebutuhan & keinginan konsumen.

" Mendesain & membuat produk.

" Menetapkan harga produk.

" Mendistribusikan produk.

" Mempromosikan produk

Kegiatan-kegiatan sebelum produksi, yaitu:

1. Memperhatikan jumlah calon pembeli tahun ini dan tahun mendatang.

2. Meramalkan, kapan mereka akan beli.

3. Menentukan model & ukuran yang diinginkan calon pembeli serta jumlah

masing-masing.

4. Bahan baku yang dipakai dan sumber serta cara memperolehnya.

5. Memperkirakan harga masing-masing jenis.

6. Menentukan dimana terdapatcalon pembeli dan lewat saluran mana kita akan

menjualnya.

7. Cara Promosi.

8. Pesaing.




Langkah-langkah dalam marketing, yaitu:

1. Target market

– Segmentasi pasar :membagi-bagi pasar dari produk tertentu, yang masing-

masing cukup homogen.

– Segmen pasar :Kelompok konsumen yang mempunyai 10irri-ciri yang

sama

– Target pasar :Segmen pasar yang dipilih untuk dijadikan sasaran.

2. Strategi marketing

3. Penentuan harga jual

4. Promosi

5. Penjualan

6. Pelayanan

Strategi dalam marketing, yaitu:

1. Market segmentation > target market

2. Marketing mix :

a. Product

b. Price

c. Place / Distribution

d. Promotion :

– Advertising (ilmu seni grafis)

– Personal selling (face to face)

– Sales promotion (diskon)

– Publicity

3. Marketing budget

4. Timing

2.2.6 Pelaksanaan/Produksi di Lapangan

Pelaksanaan atau produksi dilapangan dilakukan oleh divisi teknik dari pihak

developer. Hal-hal yang perlu diperhatikan, yaitu:

– Penguasaan lapangan : drainase , batas lapangan, hubungan dg warga

sekitar

– Penguasaan gambar secara keseluruhan




– Manajemen Lapangan untuk pengendalian waktu, kwalitas dan budget

lapangan

Di lapangan banyak permasalahan yang sering terjadi, yaitu:

– Kemampuan mengendalikan lapangan

– Keadaan fisik Lapangan

– Gangguan sosial

2.2.7 Pengawasan Keuangan

Pengawasan keuangan dilakukan oleh manajemen keuangan, yang fungsinya

mengatur, merencanakan, mengendalikan uang yang diterima dan juga yang

dikeluarkan.

Untuk memulai suatu proyek adanya perhitungan proyeksi profit dan

perhitungan budget pengeluaran. Lalu secara berkala adanya Evaluasi/ Revisi

cashflow selama proyek berjalan, yang dilaporkan kepada pihak penyandang dana

atau investor/ komisaris. Dan apabila ada kenaikan biaya pengeluaran diluar budget,

maka harus diimbangi dengan kenaikan harga jual.

Dalam perencanaannya pihak developer mengeluarkan RAB (rencana

anggaran biaya). Hal ini berguna untuk transparansi biaya operasional yang

dikeluarkan selama proyek berlangsung. Berikut adalah gambaran secara umum

penyusunan rencana anggaran biaya.

2.3 Penyusunan Rencana Anggaran Biaya (RAB)

Penyusunan anggaran rnerupakan perencanaan secara detail perkiraan biaya

bagian atau keseluruhan kegiatan proyek atau dapat didefinisikan sebagai

perencanaan biaya yang akan dikeluarkan sehubungan adanya suatu proyek dengan

rencana kerja dan syarat-syarat RKS) tcrtentu, yang dihitung oleh cost estimalor

dan disetujui oleh pemberi tugas (pemilik).




Pada tahap perencanaan selain gambar rencana dan spesifikasi ,developer

bagian divisi teknik sebagai konsultan perencana juga menghitung rencana

anggaran biaya bangunan demikian juga kontraktor akan membuat rencana

anggaran biaya konstruksi (RAB ) untuk penawaran.

2.3.1. Data untuk Membuat Rencana Anggaran Biaya

Untuk membuat Rencana Anggaran Biaya Konstruksi diperlukan input data :

• Gambar rencana , gambar potongan , detail

• Spesifikasi dan Rencana Kerja

• Harga satuan Material, Harga satuan Peralatan, Harga satuan Upah

• Informasi yang berkaitan dengan faktor-faktor yang mempengaruhi harga

satuan material, harga satuan peralatan dan harga satuan upah.

2.3.2 Proses Penyusunan Rencana Anggaran Biaya Konstruksi.

a. Menentukan metode konstruksi

b. Menjabarkan Lingkup Kegiatan Proyek Konstruksi atau disebut Work Break Down

Structure ( WBS )

c. Membuat Organisasi pelaksanaan atau disebut Organizatiom Analisisn Tabel (

OAT ) untuk RAB yang dibuat oleh kontraktor

d. Integrasi antara WBS dan OAT untuk RAB yang dibuat oleh kontraktor

e. Menghitung Volume masing-masing pekerjaan ( sesuai dengan WBS )

f. Menganalsisis Harga Satuan ( Menetapkan AHS yang akan digunakan )

g. Menetapkan Harga Satuan Pekerjaan

h. Membuat Rencana Anggaran Biaya




2.3.3. Penentuan Metode Konstruksi.

Dalam tahap perencanaan, sangatlah penting untuk menentukan metode

konstruksi terlebih dahulu, karena setiap jenis metode konstruksi akan memberikan

karakteristik pekerjaan yang berbeda, mempengaruhi sumber daya proyek yang akan

digunakan yang selanjutnya akan mempengaruhi estimasi biaya.

Pada tahap pelaksanaan metode konstruksi yang telah di pilih pada tahap

perencanaan dimungkinkan dilakukan perubahan oleh kontraktor setelah mendapat

persetujuan dari pemilik, berbagai pertimbangan yang diajukan kontraktor untuk

merubah metode konstruksi antara lain ketersediaan sumber daya , ataupun factor

teknis yang lain yang selanjutnya akan memepengaruhi pada estimasi biaya

kontraktor. pada saat melaksanakan penawaran maupun biaya pelaksanaan.

Faktor - faktor yang mempengaruhi pemilihan metode konstruksi yang perlu

diperhatikan dan dipertimbangkan, yaitu:

• Sumber daya manusia dengan skill yang cukup untuk melaksanakan suatu

metode pelaksanaan konstruksi.

• Tersedianya peralatan penunjang pelaksanaan metode konstruksi yang dipilih.

• Material yang cukup tersedia.

• Waktu pelaksanaan yang maksimum dibanding pilihan metode konstruksi

lainnya.




• Biaya yang bersaing.

2.3.4 Penjabaran Kegiatan / Work Breakdown Structure (WBS)

Tahap berikutnya adalah menjabarkan lingkup proyek konstruksi yang umum

disebut WBS. WBS merupakan suatu cara untuk membagi –bagi pekerjaan suatu

proyek kosntruksi dan mempunyai sifat hirarkis dan logic , yaitu makin lama makin

terinci dengan lingkup yang juga mengecil, menjadi divisi-divisi dan sub divisi

pckcrjaan sampai pada bagian terkecil yang disebut dengan paket pekerjaan (Work

Package ). Sedangkan kompleksibilitasnya makin berkurang sampai akhirnya

dianggap cukup terinci tetapi masih dapat dikelola dengan baik.

Hirarkis mengandung pengertian bahwa pembagian pada WBS harus dimulai

dari pekerjaan yang bersifat umum kepekerjaan yang bersifat khusus, atau dengan

kata lain dari pekerjaan yang cakupannya lebih luas ke pekerjaan yang cakupannya

lebih kecil.

Logis berarti pembagian pekerjaan tersebut harus mengikuti alur pelaksanaan

pekerjaan yang umum sehingga memungkinkan pelaksanaan dapat bcrjalan dcngan

lancar. Hal tersbut juga akan memudahkan penyusunan jadwal kegiatan.

Pada tahap perencanaan WBS juga digunakan sebagai langkah awal untuk

perhitungan rencana anggaran biaya. rencana memulai dengan mencari informasi

yang dibutuhkan pada tahap-tahap awal proyek. makin lama kebutuhan informasi ini

akan meningkat sesuai dengan berkembangnya suatu proyek. Suatu proyek akan

dipecah menjadi beberapa bagian dan seterusnya menjadi sub-bagian. Pada tiap tahap perancangan perencana harus memisahkan bagian-bagian dari rencana proyek.

Misalkan pada awal desain lingkup pekerjaan secara umum dapat dilihat. Selanjutnya

detail lebih lanjut. Sehingga tiap bagian dapat dibagi menjadi komponen yang lebih

rinci. Memecah lingkup proyek dan menyusun kembali komponennya dengan

mengikuti struktur hirarki tertentu. Struktur WBS menyerupai gambar piramida di

mana sebagai level satu yaitu posisi puncak mengidentilikasikan proyek sccara

kescluruhan, Selanjutnya level 2 dibagi berdasarkan kriteria tertentu seperti bidang

keahlian, lokasi pekerjaan, atau urutan pelaksanaan pekerjaan. Demikian level-level




di bawahnya disebut level 3, level 4 dan seterusnya sampai pada level terkccil yang

disebut paket pekerjaan yang disebut work package ( WP ).

1. Pembagian pekerjaan dalam WBS dapat dibedakan atas dasar kriteria :

• Bidang keahlian pekerjaan.

• Lokasi pekerjaan.

• Urut-urutan pekerjaan .

• Dan lain-lain

2. Paket kerja/ sub divisi-sub divisi/ Work Pakacge terkecil memenuhi sifat-

sifat:

• Masih dapat dikelola dengan baik

• Dapat direncanakan jadwal pelaksanaan dan jadwal anggarannya

• Mudah diukur kemajuan pelaksanaan serta pemakaian biayanya

• Dapat dikaji kualitas kerja dan hasil akhirnya

• Jika diintegrasikan dengan WBS lainnya akan menjadi lingkup proyek

secara keseluruhan

3. Fungsi WBS

a. WBS digunakan sebagai kerangka pembagian kerja untuk pelaksanaan proyek,

b. WBS juga dapat digunaan untuk sarana perencanaan, pemantauan dan

pengendalian.




c.Dengan membagi lingkup proyek menjadi sejumlah paket kerja berarti dengan

WBS memungkinkan mengisolasi suatu resiko hanya pada satu item WBS yang

bersangkutan

contohWBS

Contoh WBS Proyek pekerjaan Galian Pipa dan pemasangan pipa

2.3.5 Organization Analysis Table (OAT)

Salah satu tujuan utama perencanaan manajemen konstruksi adalah

mengembangkan suatu instrumen yang dapat dipakai untuk pengendalian kinerja

suatu pekerjaan. Agar tujuan dapat dicapai kriteria berikut perlu dipenuhi antara lain:

a. Mempersiapkan semua elemen-elemen dan tahapan-tahapan proyek (melalui WBS)

b. Mempersiapkan semua pihak yang terkait dan ikut berpartisipasi dalam proyek

c. Menyediakan tolok ukur dengan cara melokalisasikan tanggung jawab.

5. bab ii_dasar teori

Documents